Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Покупка квартиры с перепланировкой
При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены.
Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта.
При перепланировке категорически нельзя:
- объединять кухню с жилыми помещениями
- размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже
- расширять кухню за счет санузла или комнаты
- увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни
- переносить батареи на лоджию
- прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения
- переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии
- делать полы с подогревом от общедомовых систем
Если в выбранной для покупки квартире присутствуют пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.
В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик.
Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочного погашения долга по ипотеке.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Когда перепланировку нельзя узаконить?
Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.
Не разрешат согласовать перепланировку, если:
-
Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.
-
В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.
-
Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.
Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.
Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Собственники жилой и нежилой недвижимости опрометчиво считают, что на своей «территории» могут делать все, что им заблагорассудится, — в том числе вносить коррективы в планировку. Это верно только отчасти. Проводить перепланировку в помещениях, конечно, можно — правда, только после того, как уполномоченные органы убедятся в безопасности запланированных работ и дадут добро на их выполнение. Дело в том, что капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания. Но, несмотря на то, что законом запрещено осуществлять перепланировку без предварительного согласования, у владельца недвижимости, упустившего по какой-то причине этот момент, есть возможность перевести в статус законного даже выполненный без разрешения ремонт. Впрочем, понести наказание за нарушение собственнику все равно придется.
В статье расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, что необходимо предпринять, чтобы ее узаконить, и в каких случаях это вообще можно сделать.
При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:
- Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
- Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
- За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
- Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
- В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы привели те перепланировки, которые узаконить невозможно.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Штраф за незаконную перепланировку
Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.
Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.
Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.
В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.
Не требует разрешения
Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:
- ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
- замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
- монтаж встроенной мебели;
- установка (снос) перегородки из гипсокартона;
- замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
- перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
- установка наружных антенн за пределами квартиры;
- перестановка нагревательных и газовых приборов;
- замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.
Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.
Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.
Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.
Незаконная перепланировка
К переделкам относятся монтажные работы, которые ухудшат жилищные условия жильцов:
- удаление несущей стены, ослабит прочность постройки;
- установка отопления на балкон;
- установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
- объединение нескольких территорий;
- установка теплых полов от общей теплосети;
- объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
- уменьшение размера и удаление каналов вентиляции путем замазывания;
- монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее нормативам;
- увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
- внутренний монтаж газовой трубы;
- увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
- проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
- монтаж отключающийся техники, влияющей на потребление ресурсов на иной жилплощади.
Действия для успешной сделки
Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.
Обязательным условием является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры проводятся в соответствии со СНиП.
При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.
Будущему покупателю жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:
- путем восстановления жилища в первозданном виде;
- получением согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
Что такое незаконная перепланировка?
Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.
Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка
.
Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.
Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.