Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли рисковать своими финансами и временем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Какой ущерб будет нести владелец квартиры
Все самые важные технические показатели жилого помещения отображаются в ее документации, а кроме того — в кадастровом документе. Данные документы в обязательном порядке составляются в процессе вступления в права собственности. Без них недопустимо совершение, каких бы то ни было договоров с недвижимым имуществом. Когда показатели недвижимости изменяются, это сразу же влечет недействительность ее документов. Отсюда следует, что владелец при всяком притязании на владение недвижимым имуществом может попасть в неприятную ситуацию.
Если ничего не менять и не заводить новые паспорта, то впоследствии не удастся легко распоряжаться имуществом. Если приобретатель даже пожелает и в таком виде совершить соглашение, то будет требовать объемную скидку, чтобы на эти данные средства впоследствии самостоятельно согласовать изменения. Проще говоря, жилье становится экономически невыгодным, теряет в цене и может продаваться лишь с дисконтом, что владельцу квартиры, который вложил в нее собственные средства, совершенно нерентабельно. В то время как надлежаще отражены в документах изменения экономическую привлекательность квартиры стремительно увеличивают, поскольку недвижимость с удачными переделками обычно вырастает в стоимости, в отличие от обыкновенных вариантов с обычным комплектом недочетов.
Немаловажных моментов великое множество, но нужно помнить, что наиболее популярный и малоприятный момент – это ванные помещения над кухонными зонами и комнатами. Для того, чтобы не «прогадать» с приобретением подобной недвижимости, необходимо исследовать не только его технический паспорт, но и планировку объекта, который располагается на нижнем этаже.
ВАЖНО !!! Кроме того, нужно быть готовым к тому, что утверждение перепланировки – дело долговременное, очень недешевое, а действия, которые связаны с ее узакониванием, целесообразно включить в сумму соглашения. Процесс регистрации начинается с создания и удостоверения специализированной комиссией планируемых изменений и оканчивается предъявлением в органы Росреестра нового технического паспорта помещения, на основе которого включаются изменения в документацию.
Как долго длятся утвердительные процедуры? У специалистов, которые работают в данном направлении, на все действия может уйти несколько месяцев. Но, как правило, тот, кто хочет сберечь средства, взяв большую часть забот на себя, как правило, затрачивает на узаконивание модификаций более года.
В частности, в стандартной ситуации – несколько недель будет требоваться на оформление «бывшего» документа недвижимости (для этого требуется осмотреть квартиру). Сколько будет занимать приготовление обновленного проекта (который должен заключать различные технические моменты), будет зависеть от того, кто обращается к специалисту. После этого нужно будет получить документальное подтверждение пожарной инспекции. Обычно, на это уходит примерно месяц.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Несколько лет назад в Красноярске отменили упрощенный порядок согласования перепланировок в администрации, и теперь уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Эта процедура занимает много времени и требует от собственника квартиры дополнительных денежных затрат. При этом для узаконивания перепланировки в суде и получения разрешения на перепланировку в администрации нужен один и тот же пакет документов. Поэтому собственники сначала получают разрешение на перепланировку у администрации.
Бывают случаи, когда администрация каким-то образом устанавливает наличие перепланировки в квартире и сама подает в суд, требуя от собственника привести помещение в первоначальное состояние. Тогда владельцам квартиры приходится обращаться в суд со встречным иском, чтобы выполненную перепланировку сохранить.
Суд узаконит перепланировку, если собственник докажет, что сохранение помещения в его нынешнем виде не нарушит чьи-то права.
Кроме того, потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из кадастрового паспорта или технического плана квартиры, проект перепланировки, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО к выполнению данного вида работ, и заключение о соответствии перепланировки требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам.
«Сказать, сколько времени займет узаконивание перепланировки в суде, невозможно. По моему опыту, самое быстрое согласование выполненных изменений длилось полгода, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Что касается затрат на согласование перепланировки, то определить сумму тоже нельзя. Стоимость заключений о соответствии жилого помещения требованиям законодательства будет зависеть от многих факторов, а стоимость услуг лиц, сопровождающих согласование перепланировки, договорная».
В любом случае начинать оформление перепланировки юристы советуют с консультации со специалистом в области проектирования и строительства. Он оценит, можно ли узаконить сделанную перепланировку.
Когда перепланировку нельзя узаконить?
Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.
Не разрешат согласовать перепланировку, если:
-
Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.
-
В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.
-
Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.
Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.
Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?
Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью
.
Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.
Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.
Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.
Оформлять или …?
Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Перепланировка квартиры – дело сложное и ответственное, но главное – чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает – пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол. Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь.
Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене.
Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании – одну из сторон сделки ждут большие расходы. Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет – если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.
Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным.Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки. Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид.
Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник.В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.
Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?
Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто – жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.
Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:
- Для граждан – 2-2,5 тыс. руб.;
- Для должностных лиц – 4-5 тыс. руб.;
- Для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.
При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:
- Для граждан – до 5 тыс. руб.;
- Для должностных лиц – до 50 тыс. руб.;
- Для юридических лиц – до 300 тыс. руб.
Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.
✅ Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ
Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:
- Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
- Вынос элементов отопительной системы на балкон.
- Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
- Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
- Трансформация или устранение системы вентиляции.
- Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
- Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
- Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
- Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.
Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.
Возможное наказание за незаконную перепланировку
Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.
Если собственник игнорирует предписания, его вызывают на судебный процесс. Согласно ст. 29 ЖК РФ последствия для собственника могут быть весьма плачевны. Жилье будет выставлено на публичные торги. Вырученная сумма частично тратится на устранение изменений, оставшаяся часть средств — выдается на руки собственнику.
Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.