Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соблюдение претензионного порядка при возникновении спора по 214 ФЗ не является обязательным. На практике застройщик не отвечает на письма дольщика, игнорируя предъявленные требования. Однако при возникновении конфликта, лучше попробовать урегулировать его мирно. Впоследствии копию претензии можно приложить к исковому заявлению в подтверждении того, что гражданин пытался решить вопрос в досудебном порядке.
С какого дня считать?
Срок ответа на претензию отсчитывается с момента предъявления требования застройщику. В идеале его нужно считать со дня вручения отправления, но такое событие может не наступить, если адресат намеренно не получает корреспонденцию. Потому отталкиваться следует от дня поступления заказного письма в отделение почтовой связи по юридическому адресу застройщика.
Необходимо учитывать и время доставки почты обратно. В зависимости от расстояния это может занять от двух дней до недели. Поэтому реальный срок ожидания может достигать 40 дней.
Что делать, если застройщик не ответил?
Если ответа нет, готовьте иск в суд. К исковому заявлению нужно приложить доказательства, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Ими являются копии:
- претензии;
- почтовой квитанции;
- уведомления о вручении почтового отправления;
- описи вложения в конверт.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
ШАГ 1: Досудебная строительно-техническая экспертиза
В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу, обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения сообщите, отправив уведомление, застройщику по юридическому адресу о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе.
В заключении должны быть изложены все дефекты, которые были выявлены экспертом и его экспертное заключение о них (наименование выполненных работ, площадь, на которых проходила данная работа и стоимость устранения дефекта), также в приложении должны быть прикреплены фотографии, найденных дефектов.
Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?
Примерно в течение пяти дней с момента получения иска суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания). Это занимает от двух недель до месяца. Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.
Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.
Также существует вариант обжалования решения суда застройщиком или самим покупателем, тогда судебный процесс может затянуться ещё на 3-5 месяцев, так как будет присутствовать еще и суд апелляционной инстанции. Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании.
Но всё же в среднем дела о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков проходят, как правило, в трёх судебных заседаниях (беседа – беседа (предварительное судебное заседание), основное заседание, на котором назначается судебная экспертиза (если заявлено ходатайство ответчика), завершающее заседание — после судебной экспертизы).
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Когда требуется писать претензию застройщику
Претензию можно направить в любой срок, когда для этого возникли основания. Наша компания советует вначале направить малую претензию, к которой можно даже не прикладывать документы. Такой подход позволяет посмотреть на реакцию застройщика. Редко, но иногда застройщики идут на встречу и устраняют проблему, например, когда это касается качества выполненных в квартире работ.
В том случае, если на претензию не последовало ответа или ответ вас не устроил, следует переходить к юридически обоснованным требованиям.
Как в первом, так и во втором случае, наилучшим выбором будет составление претензии при помощи опытного юриста по ДДУ. Важно дать застройщику понять, что вы настроены серьезно и тогда, как показывает практика, проблема решается легче и быстрее, нежели, когда претензия составляется самостоятельно и в ней есть недостатки.
Наша компания предлагает помощь в составлении претензии застройщику – звоните. Мы проведём для вас бесплатную консультацию и поможем с решением любых вопросов с недобросовестными застройщиками!
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Ненадлежащее исполнение ДДУ
ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:
- Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
- Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
- Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.
До судебной тяжбы нужно выяснить финансовое состояние застройщика
— На что в суде может рассчитывать дольщик?
— На выплату неустойки, штрафа размером в 50% от взысканной суммы, компенсацию судебных и представительских издержек, морального вреда. К сожалению, размер неустойки может быть снижен судом. Особенно часто это происходит, когда выплаты требует дольщик, который, хоть и с опозданием, но получил свою квартиру и занимается взысканием неустойки самостоятельно. Отсутствие профессиональных навыков и знаний приводит к тому, что в суде люди зачастую теряются и не находят, что возразить, в то время как застройщика представляют профессиональные юристы, поднаторевшие в делах такого рода.
При этом, безусловно, имеется и региональная специфика: например, суды Москвы часто снижают как неустойку, так и штрафы в разы. Возможно, это связано с московскими масштабами — очень высокими ценами на недвижимость, от которых, соответственно, в зависимости от цены договора долевого участия, исчисляется неустойка. Впрочем, даже в любом отдельно взятом городе, практика рассмотрения дел районными судами может отличаться.
— Расторжение договора предусмотрено законом после двух месяцев просрочки. Стоит ли идти на столь радикальный шаг?
— Практика показывает, что чаще всего расторжение договора — наименее выгодная для дольщика стратегия, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он на пути к банкротству. Дольщик отказывается от права требовать квартиру и получает решение суда, согласно которому застройщик должен возместить все расходы (стоимость квартиры, неустойку, судебные издержки, моральный вред), но такое решение может быть сложно исполнить.
Поэтому до судебной тяжбы нужно выяснить финансовое состояние застройщика. Если на его счетах пусто, дольщик рискует остаться и без квартиры, и без денег. Если дольщик не отказывается от прав собственности на квартиру, то, вероятнее всего, он её получит. Пусть даже с опозданием. Отказавшись же от прав, он утратит все шансы. Когда застройщика признают банкротом, то власти подключатся к решению проблем дольщиков и наверняка помогут достроить и ввести в эксплуатацию объект.
Кроме того, даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу — скажем, жилье подорожает. Стоимость квартиры на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии её завершения. Расторгнув договор, дольщик получит сумму меньше текущей рыночной стоимости квартиры и не сможет приобрести равнозначный объект.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.
Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.
Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.
По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.