Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор аренды в росреестре для юридических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.
Порядок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
С 1 января 2017г. порядок регистрации прав на недвижимость будет регулироваться законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества Она осуществляется органом регистрации прав посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, который раньше назывался Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Главным нововведением закона является то, то теперь кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость будут сосредоточены в одном органе.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
Зачем регистрировать сделку по аренде
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.
Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.
В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
Документы необходимые для регистрации договора аренды
К заявлению о проведении необходимой регистрационной услуги прикладываются следующие документы:
- договор аренды является главным в перечне документов
- документы, подтверждающие полномочия представителей
- учредительные документы юридического лица — стороны по сделке
- свидетельство о правах собственника на землю или недвижимость (в настоящее время данный документ может заменять простая выписка из ЕГРП).
- различные основания-приложения, на которых базируется свидетельство
- справка, содержащая сведения о конкретном объекте недвижимого имущества, из государственного кадастра недвижимости будет также уместна к предоставлению при прохождении процедуры государственной регистрации
- подтверждение оплаты государственной пошлины
Законодательная основа аренды жилья
Для начала следует разобраться в том, что такое договор найма, кто может его заключать, в отношении какого имущества заключается договор найма.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Соответственно, исходя из положений ГК РФ, наймодателем, то есть лицом, которое предоставляет помещение в наем, может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и гражданской дееспособности.
Нанимателем же по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – для проживания в нем нанимателя.
Порядок оформления договора
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
- Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.
Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
- Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
- Внесение договора в Единый Государственный реестр.
- Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр. При подаче правильно оформленных документов никаких сложностей при регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре не бывает.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.
Регистрация договора аренды жилой и нежилой недвижимости в Москве
Несмотря на тот факт, что регистрации договора аренды недвижимости является эффективным способом защитить интересы, как арендатора, так и арендодателя, многие участники не проходят полную процедуру юридического оформления. В результате, даже при рассмотрении хозяйственных дел судом, довольно трудно доказать свои права тем, кто потерпел убытки в той или иной форме.
Стабильность бизнеса, коммерческой деятельности, напрямую зависит от безопасности предпринимателя, в том числе и в вопросах аренды.
Если договор аренды не был зарегистрирован в государственных контролирующих органах, предприниматель и соучредители лишаются доказательства правомерности размещения на арендованной площади и могут совершенно на законных основаниях быть выдворены до решения суда.
Также фиксация договора позволит избежать резкого повышения арендной платы, что также может быть инструментом для давления на предпринимателя.
Если говорить о дополнительных выгодах для предпринимателя, порядок и стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения позволяют существенно сэкономить, в том числе и на налоге на прибыль.
Какие включаются сведения?
При составлении арендного договора нужно вносить в него только актуальные, достоверные и нужные сведения. В ином случае будет отказано в регистрации данного документа в Росреестре, так как сотрудники данного государственного учреждения проводят тщательную проверку получаемой документации.
Поэтому в договор обязательно включаются следующие сведения:
- информация о каждом участнике сделки, причем если подписывается документ частным лицом, то приводится его Ф.И.О., паспортные данные и адрес прописки, а если участником является компания, то указывается ее наименование и реквизиты;
- детально описывается предмет сделки, представленный недвижимостью или участком земли, причем с помощью приведенной информации не должно возникать проблем с идентификацией недвижимости;
- указывается размер арендных платежей;
- приводится порядок расчетов, причем разные способы оплаты могут комбинироваться;
- прописывается точный срок действия соглашения, который оговаривается двумя сторонами, а если данная информация отсутствует, то считается, что договор заключен на неопределенный период времени, поэтому в любой момент каждая сторона может настаивать на расторжении контракта;
- права и обязанности каждого участника;
- ответственность сторон.
Только при грамотном формировании документа осуществляется оперативная регистрация договора аренды в Росреестре. Образец данного документа можно изучить ниже.
Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:
- в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
- отсутствуют нужные бумаги;
- возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
- сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
- фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.
Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.
Размер и уплата госпошлины
Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
- Для юридических лиц – 22 тыс. руб.
Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:
- В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
- В любом отделении банка или почты.
- Воспользовавшись Интернет-банкингом.
- При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
- В ином стороннем платежном терминале.
Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:
- Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
- Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
- Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
- Квитанция об уплаченной госпошлине.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.