Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Осторожно, мошенники: как сохранить и вернуть свою квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Последствия от расторжения договора
Если сделка была, вне зависимости от причин, расторгнута, обязательства обеих сторон этого договора будут прекращены. Если основным основанием для того, чтобы сделка была расторгнута, служит нарушение какой-либо из сторон, то другая сторона имеет полное право потребовать полного возмещения убытков. В основном это те убытки, которые касаются расторжения или изменения составленного договора.
Если в процессе расторжения составленного договора ни у одной из сторон не было злого умысла совершать эту сделку в обход действующего законодательства (что в некоторых случаях необходимо доказать), то стороны несостоявшегося договора должны будут возвратить друг другу полученное в ходе сделки. Или, другими словами, продавец останется с квартирой, а покупатель – с деньгами за нее. Однако, если на момент расторжения вернуть квартиру уже не выйдет (к примеру, квартира была перепродана третьим лицам), покупатель должен будет заменить квартиру денежной компенсацией.
Однако если в ходе судебного делопроизводства станет известно, что одна или обе стороны пытались или имели умысел заключить договор в обход закона, суд имеет полное право применять к этой сделке конфискационные меры. То есть по заключенной сделке все получит только та сторона, которая действовала честно. Если же нарушили закон обе стороны, то и деньги, и квартира уйдут в сторону государства.
Основания для возврата квартиры
Согласно нормам действующего законодательства, если есть веские основания, продавец имеет право расторгнуть сделку и вернуть квартиру себе. Эти моменты, как и сроки и другие важные особенности закреплены в соответствующих нормативных актах, так как речь идет о квартире. Квартира – это дорогостоящий объект, все сделки с которым должны быть сопровождены документально и с соответствующим документооборотом. В большинстве случаев для того, чтобы доказать основания и предоставить их в суде, следует обратиться к опытному адвокату. К основным основаниям для возврата квартиры владельцу можно отнести следующие моменты:
- покупатель и продавец так и не пришли к обоюдному соглашению во время и после подписания договора;
- договор был по каким-либо причинам признан недействительным;
- сделка была признана как ничтожная в рамках судебного производства;
- сторона нарушила договор;
- иные основания, регламентированные гражданским кодексом.
Что такое публичная кадастровая карта?
На самом деле, история новой публичной кадастровой карты на территории России началась относительно недавно в рамках последнего десятилетия.
Публичная кадастровая карта стала успешным результатом введения всероссийского учёта недвижимости, который был успешно обновлен в 2013 году. В систему учёта попала абсолютно вся недвижимость, которая располагается на территории России и имеет владельцев.
Органом, который выполняет надзор за проведением учёта и создания публичной кадастровой карты, является Росреестр. На данный момент основной его задачей является постоянная запись о появляющихся на территории Российской Федерации недвижимых объектов, которые далее станут объектами тех или иных сделок. Учёт ведётся по специальным категориям, под которые подходит любая недвижимость, например, земельный участок, жилые объекты, здания под строительство.
Основным достижением кадастрового учёта, который был запущен несколько лет назад, стало создание общей единой базы ЕГРН, имеющей открытый доступ к информации. Сведения, входящие в данную базу, являются полноценно открытыми, а значит, доступ к ним есть у каждого человека, который желает получить определённый набор информации о том или ином объекте недвижимости. Для получения сведений необходимо только составить запрос. После оформления запроса на указанные контакты человеку будет отправлена вся информация по заданному объекту недвижимости. Сотрудники Росреестра за определённый промежуток времени сформируют выписку из ЕГРН. К сожалению, процедура занимает некоторое время, но важно, что нет никаких ограничений в предоставлении информации. Человек получит исчерпывающие сведения, которые известны государству о том или ином объекте недвижимости России.
Запрос на выписку из ЕГРН занимает определённое количество времени, но требуемую информацию можно найти без запроса самостоятельно, что стало возможным после оформления публичной кадастровой карты Росреестра, которая работает в режиме реального времени онлайн. Информацию можно найти с абсолютно любого устройства, которое обладает выходом в Интернет. Можно как просто посмотреть, так и выслать сведения себе на собственный электронный ресурс при необходимости.
Недобросовестные риелторы
Чтобы при заключении сделки купли-продажи недвижимости свести риски к минимуму, многие люди обращаются за помощью к юристам. Но, к сожалению, и среди них есть недобросовестные специалисты, а иногда даже и мошенники, от которых пострадало немало людей.
Как обезопасить себя: Обращайтесь только в крупные риэлтерские агентства, которые работают на рынке уже давно и успели зарекомендовать себя с лучшей стороны. Также необходимо почитать отзывы об агентстве в интернете. Кроме того, у каждого уважающего себя агентства недвижимости есть сайт, где можно ознакомиться с информацией о сотрудниках и их опыте работы.
При заключении договора с агентством внимательно читайте договор перед его подписанием. Что касается частных риелторов, то от их услуг стоит отказаться, так как убедиться в их надёжности и добросовестности просто невозможно.
Верни, если сможешь: как общаться с приставами
Но и тут радоваться рано. Исполнительный лист – это еще не деньги и не квартира, а лишь начало исполнительного производства. С ним в течение трех лет можно обратиться в Федеральную службу судебных приставов, деятельность которой определена федеральным законодательством РФ, либо в банк, где у должника имеется счет (если истец, конечно, располагает такой информацией). В принципе, как утверждает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), не запрещается и предъявить исполнительный лист непосредственно должнику, но если он откажется от удовлетворения требований, что — скорее всего, все равно придется обращаться в банк или к приставам. И чаще всего люди идут к последним, так как не располагают сведениями о банковских счетах должника.
«Судебный же пристав возбуждает исполнительное производство, в рамках которого устанавливает срок для добровольного исполнения решения суда должником, а затем применяет меры принудительного исполнения, в том числе арест и обращение взыскания на имущество должника, — рассказывает Ирина Дагаева, юрисконсульт компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Именно от грамотных и своевременных действий судебных приставов-исполнителей зависит успешное исполнение решения суда и, соответственно, возврат денежных средств».
Но как показывает практика, работа приставов не всегда добросовестна: слишком мало в службе людей и слишком много дел, приложить максимум усилий к каждому из них порою физически невозможно. К тому же делопроизводство занимает определенное время. Например, изначально пристав отправляет запросы в банки, налоговую инспекцию, полицию и т.п. о наличии у должника каких-либо активов, и пока по почте летят запросы и ответы на них, активы легко можно спрятать.
Работа пристава зависит не только от того, насколько он профессионален, но и от целого ряда обстоятельств, а еще от количества кредиторов, претендующих на активы должника. «И в результате в связи с огромной загруженностью приставов и спецификой их работы, а также устройством всей нашей системы взыскания долгов исполнительные листы могут не исполняться годами», — сообщает Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
На первичном рынке, то есть когда квартиры продают не мошенники, а недобросовестные застройщики, деньги чаще всего возвращаются. «В пример можно привести такой случай, — рассказывает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), — был заключен договор соинвестирования, а дом оказался долгостроем, тогда продавец обратился к застройщику с требованием о возврате денег и процентов за пользование чужими денежными средствами, а затем, когда требования не были удовлетворены, — в суд. Было принято положительное решение, ответчик проиграл и кассацию. Началось исполнительное производство, и со счета ответчика в безакцептном порядке списали долг. Стоит добавить, что суд в данном случае длился 6 месяцев, а исполнительное производство — 2 месяца».
Но, конечно, и в таких – по всем показателям выигрышных делах – не надо пускать все на самотек. Специалисты советуют всегда очень активно общаться с приставами, изучать исполнительное производство, интересоваться процессом взыскания, оперативно сообщать всю появившуюся по должнику информацию, а если приставы все-таки бездействуют, можно писать жалобы и в Федеральную службу судебных приставов, и в прокуратуру, и в суд.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО
Например, при приобретении объекта недвижимости по наследству. Собственник вступает в наследственные права в положенный срок, оформляет недвижимость на себя. Далее — выходит на сделку, отчуждает объект. Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы.
Этот вариант риска действительно является одним из самых сложных — его никак заранее невозможно предвидеть. Но в соответствии с текущими требованиями законодательства представление правоустанавливающего документа при оформлении наследственных прав собственника осуществляется нотариусом, т.е. собственник — будущий отчуждатель объекта может прийти непосредственно на саму сделку по такому отчуждению, не участвуя в процедуре оформления своих наследственных прав на имущество. Поэтому вопрос о возможности представления копии такого документа отпадает сам собой.
Определенно, что любой правоустанавливающий документ на недвижимость несет в себе историю такого объекта, из которой нужно сделать определенные выводы. Но что касается самой возможности представления такого правоустанавливающего документа на сделку в копии, необходимо обратить внимание, что действующее законодательство позволяет вовсе не представлять его при обращении за регистрацией последующей сделки по нему, и поэтому неважно, предоставите вы его в копии или вовсе не представите — вся информация есть в государственном реестре недвижимости.
КАК ИЗБЕЖАТЬ ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПОДДЕЛЬНОЙ ДОВЕРЕННОСТИ?
Существуют «экспертные» мнения о том, что в таких схемах с поддельной доверенностью обязательно участвуют нотариусы. Не совсем так. Есть такие умельцы, которые очень похоже подделывают нотариальные доверенности, и таких случаев на практике было немало; да, есть, как мы уже обращали внимание, реестр нотариальных доверенностей, но нет 100% уверенности в том, что все регистраторы сделок с недвижимостью обязательно с ним сверяются.
Некоторые эксперты советуют обзавестись нотариально заверенным заявлением о том, что в определенный промежуток времени собственник не выдавал доверенностей, не брал кредитов и не вступал в брак (это тоже один из возможных способов мошенничества).
Подобный документ не прописан в законодательстве, но может послужить для суда дополнительным доказательством недействительности такой сделки в случае, если дело дойдет до судебного разбирательства.
Кодирование алкоголиков посредством психотерапии
Не самый эффективный метод. Да простят нас психотерапевты, берущие по 1000 рублей, за час своей работы.
Суть психотерапевтической помощи в осмысленном поиске причины алкоголизма. Там не будут давать теорию, по теме: болезнь алкоголизмом и пути излечения. Хотя в некоторых конторах все еще это практикуют.
Более или менее адекватный психотерапевт ищет вместе с пациентом причины. Почему он пьёт. Причины могут быть разными. Но обычно это надоевшая жена, тяжёлая работа и все в таком духе.
Далее, есть несколько способов выхода из ситуации. Или осознание не правильности своего образа жизни. И попытка что-то изменить. Осознанным и волевым усилием.
Или гипноз. Гипноз работает только на очень узкой выборке внушаемых пациентов. Поэтому, всерьёз его рассматривать не стоит.
Есть и третий вариант. Устранение следствия, путём подмены. Например, у нас есть тяжёлая работа. И единственный способ отдохнуть, это алкоголь. Физиологически, это наиболее обоснованный для мозга маршрут. В одной бутылке столько всего интересного. И никаких затрат энергии.
Можно поменять бутылку, на пачку таблеток. Речь, разумеется, об антидепрессантах. Перестанет алкоголик в этом случае быть таковым? Не совсем. Просто теперь, он будет “торчать» на антидепрессантах. С которых тоже придется слезть. Рано или поздно.
Третий путь опасен еще и тем, что само по себе влияние АД эффективно лишь в сочетании с постоянными сеансами у психотерапевта. А это, уже не для алкоголика развлечение. А для менеджера среднего звена, как минимум.
Мобилизация-2022: кого мобилизация коснется в первую очередь?
Согласно федеральному закону № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе», существует три разряда наиболее востребованных резервистов. Кого призовут в первую, вторую и третью очередь, зависит от возраста и звания.
1 очередь
- Солдаты, матросы, сержанты, старшины, прапорщики и мичманы — до 35 лет.
- Младшие офицеры — до 50 лет.
- Майоры, капитаны 3 ранга, подполковники, капитаны 2 ранга — до 55 лет.
- Полковники, капитаны 1 ранга — до 60 лет.
- Высшие офицеры — до 65 лет.
2 очередь
- Солдаты, матросы, сержанты, старшины, прапорщики и мичманы — до 45 лет.
- Младшие офицеры — до 55 лет.
- Майоры, капитаны 3 ранга, подполковники, капитаны 2 ранга — до 60 лет.
- Полковники, капитаны 1 ранга — до 65 лет.
- Высшие офицеры — до 70 лет.
3 очередь
- Солдаты, матросы, сержанты, старшины, прапорщики и мичманы — до 50 лет.
- Младшие офицеры — до 60 лет.
- Майоры, капитаны 3 ранга, подполковники, капитаны 2 ранга — до 65 лет.
Граждане, пребывающие в запасе, подразделяются на три разряда. Разряды можно посмотреть у себя в военном билете (страница 11, см фото 2).
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.