Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: когда стоит заключать, что он дает, риски и преимущества, условия и иное». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Брачный договор в контексте ипотеки: аргументы за
Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:
-
ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;
-
вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.
Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.
Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки
Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:
- оформлен развод;
- имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
- наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
- бумагу признали недействительной в судебном порядке.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Когда при жилищном займе требуется брачный договор
Юристы и сотрудники банка-кредитора могут рекомендовать составить брачный договор на ипотечную квартиру в следующих случаях:
Банк будет требовать составление брачного договора в том случае, если у одного из супругов плохая кредитная история.
- Муж или жена против взятия ипотеки. При заключении стандартного договора ипотеки супруг основного заемщика автоматически становится созаемщиком. Это увеличивает безопасность сделки для банка и позволяет супругам иметь равные права и обязанности в отношении имущества, купленного на средства семейного бюджета. Согласно ст. 35 СК РФ, для ипотеки требуется согласие супруга. Если жена или муж не хотят нести солидарную ответственность, необходимо заключить соглашение, которое укажет на то, что недвижимость станет собственностью только одного члена семьи.
- Один из супругов обладает плохой кредитной историей. Несвоевременные выплаты по прошлым займам снижают надежность заемщика для кредиторов. Если созаемщиком будет человек с плохой кредитной историей, то банки могут отказать в выдаче ипотеки, даже если история второго супруга полностью чиста. Заключив брачный контракт, второй супруг сможет взять ипотеку или найти более выгодное предложение, чем предлагают банки с учетом высокого риска. Потенциальный заемщик должен обладать достаточным личным доходом, т.к. зарплата и другие доходы второго супруга учитываться не будут.
- Жена или муж вкладывают в совместную собственность личные накопления. Для оплаты первого взноса по ипотеке, который составляет 15-20% стоимости, один супруг может вложить деньги от продажи добрачной недвижимости, личные или родительские накопления. Брачный договор позволяет обезопасить добрачные вложения и увеличить долю одного заемщика. При отсутствии соглашения подтвердить дополнительный вклад можно будет только выписками со счета, договором купли-продажи и другими документами.
- Ипотека оформляется по госпрограмме, которая предусматривает выдачу крупной субсидии только одному супругу. Если средства на оплату кредита поступают на именной счет, как при военной ипотеке, то в период выплаты ответственным заемщиком является только владелец счета. После выплаты, согласно разъяснениям Верховного суда, недвижимость может быть признана общей собственностью. Если брак не влияет на получение и размер госзайма, заемщик может заключить контракт, по которому квартира или дом, приобретенные за средства госзайма, будут полностью принадлежать ему.
- Супруги находятся в браке лишь документально. Если муж и жена не ведут совместное хозяйство и не формируют общий семейный бюджет, то контракт позволит обезопасить одного от солидарной ответственности по кредиту, а второго – от раздела купленной недвижимости после выплаты. Кроме того, документ исключит необходимость согласия супруга при подаче пакета документов.
Многих супругов не устраивает порядок раздела совместно нажитого в браке имущества, проводимого в соответствии с регламентом Федерального законодательства. Заключая брачные договора, они получают возможность определить для себя самый подходящий вид собственности:
- Долевой. Стороны могут самостоятельно определить, какая доля комку достанется после развода, например, 1/3 супруге, а 2/3 супругу.
- Смешанный. В этом случае семейная пара имеет право определить для имущества, приобретенного до брака, режим совместной собственности, а для всех последующих приобретений – раздельный.
- Раздельный. Семейная пара может договориться, что имущество будет принадлежать тому, на чьи деньги оно было куплено.
- Совместный. Стороны могут принять решение, что право совместной собственности будет распространяться как на имущество, приобретенное до официальной регистрации брака, так и на все последующие покупки.
Гашение жилищного займа при разводе
Согласно СК РФ, при приобретении ипотечного жилья, второй супруг автоматически регистрируется созаемщиком.
Если брачные отношения расторгаются, получатели займа должны по-прежнему вносить ежемесячные платежи. Порядок выплат зависит от вида собственности:
- Если она долевая, недвижимость делится между сторонами поровну после погашения займа.
- Если она раздельная (при наличии БД), долг погашается только одним заемщиком, который после выплаты всей суммы становится полноправным владельцем недвижимости.
- Если она общая, долг выплачивается заемщиками поровну, либо одним из них, если другой отказывается от своих обязательств. При такой форме собственности, квартиры делится поровну после погашения долга.
Что должен содержать контракт, образец документа
Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:
- статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
- порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
- обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
- кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
- пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
- из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
- условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
- ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
- обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.
Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).
Недвижимость, приобретенная до брака
В ст. 34 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.
Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?
Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.
Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.
Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.
Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:
- поменяли деревянные окна на пластиковые;
- утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
- заменили все двери;
- уложили ламинат;
- обновили сантехнику и так далее.
В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.
В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.
Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.
Что такое брачный договор и нужен ли он
Брачный договор – это индивидуальное соглашение, которое подписывается сторонами-участницами брака. В положениях этой бумаги прописываются условия, на которых будет осуществляться использование совместного имущества, общих материальных средств и других объектов собственности.
Пунктами брачного договора могут быть оговорены правила разделения имущества, если инициирован развод. В ходе бракоразводного процесса, предписания договора учитываются в приоритетном порядке. Для этого бумага должна быть составлена по всем правилам и заверена нотариально.
Так как долговые обязательства, например по кредитам, тоже являются собственностью сторон, брачный договор может предусматривать порядок их разделения между супругами. Подписывая бумагу, каждый участник соглашения берет на себя обязанность по возврату своей доли займа.
Брачное соглашение можно заключить лишь в письменной форме. Любые устные договоренности не имеют юридической силы и действуют до того момента, когда одна из сторон перестает исполнять свои обязательства. Договора, заключенные на словах или не подписанные участниками, не рассматриваются государственными инстанциями при решении спорных вопросов.
Где оформляется брачный договор для ипотеки?
Правила заключения брачного договора закреплены в статье 41 СК РФ. Здесь говорится, что документ можно подготовить до заключения брака или в любое время после официальной регистрации отношений. Если контракт для ипотеки был составлен до вступления женщины и мужчины в официальный союз, документ приобретет законную силу после официальной фиксации правоотношений. Оформлять документы необходимо строго в письменной форме. Бумага приобретает юридическую силу только после нотариального удостоверения. Это значит, что сторонам в обязательном порядке потребуется посетить нотариуса. Брачный договор для ипотеки можно составить самостоятельно или привлечь к процедуре профессионального юриста. Выбор способа зависит от удобства участников правоотношений.
Что такое брачный договор для ипотеки
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.
С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.
В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.
Как расторгнуть брачный договор на ипотеку
Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное условие — обоюдное согласие мужа и жены. При этом вы должны понимать, что в случае развода отсутствие договора станет основанием для раздела ипотечной квартиры по закону.
Если вы еще не погасили ипотечный кредит, то для расторжения брачного контракта потребуется разрешение банка. Финансовая организация вправе скорректировать условия по кредитному договору. Более того, кредитор может потребовать погасить займ досрочно, если решит, что в данной ситуации его риски растут.
Расторгнуть брачный договор по инициативе одного супруга можно в следующих случаях:
— один из супругов не выполняет свои обязательства по брачному договору;
— муж или жена пропал(а) без вести (нужно судебное постановление);
— один из супругов признан недееспособным на основании решения суда;
— муж или жена умер(ла) (при предъявлении свидетельства о смерти).
Для расторжения брачного договора, так же как и для его заключения, придется отправиться в нотариальную контору. Нотариус должен официально зафиксировать отмену документа. За расторжение контракта вы заплатите 200 рублей.
Ипотека и брачный договор о раздельном имуществе
Фактически договор как защита от недобросовестного супруга помогает в ряде случаев, которые следует рассмотреть отдельно.
В каких случаях обязательно следует заключать:
Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам. Стороне, взявшей общего ребенка на иждивение, выделяется большая доля, даже если ею не были приложены усилия по перечислению платежей. Долговые обязательства также будут разделены напополам.
Например:
Иванков В.М. оформил на себя квартиру в ипотеку, т.к. его супруга не трудоустроена. Его доход в среднем составляет 150 000 руб. в месяц. Есть общий ребенок – дочь. Через 3 года после открытия ипотеки пара решила развестись. Остаток долга на этот момент составлял 1 000 000 руб.
После расторжения брака 1/6 часть недвижимости была оставлена по суду бывшей жене, а оставшаяся – Иванкову В.М. Размер ежемесячных платежей был распределен банком пропорционально долям.
Несмотря на то, что Иванков В.М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т.к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь.
Если бы был брачный контракт с пунктом, согласно которому жена не сможет претендовать на жилье, купленное за деньги мужа, ей бы досталась наименьшая доля: полностью запрещать пользоваться жилплощадью по закону невозможно, т.к. она воспитывает малолетнего ребенка и не может проживать отдельно с ним, а лишить дочь жилья нельзя.
У одного из супругов плохая кредитная история и он не может быть созаемщиком. В такой ситуации при наличии соглашения банк выдает жилищные займы более охотно, т.к. у него появляются гарантии в возврате средств.
Отказ одной стороны от оформления ипотеки. Заем на приобретение жилья предполагает большие переплаты, доходящие до нескольких миллионов рублей в зависимости от стоимости недвижимости, поэтому некоторые люди выступают категорически против жилищных кредитов. Здесь в договоре достаточно прописать, что супруг(а) не согласна на получение займа и является противницей сотрудничества с банком, но, несмотря на это, муж (жена) могут получить кредит, и обязанности по уплате будут полностью лежать на нем.
Оформление ипотеки до регистрации брака. Контракт актуален, если граждане живут вместе в фактическом браке и собираются приобрести общее жилье, при этом обязательства по уплате долга хотят разделить напополам. Это связано с тем, что при официальных отношениях в случае развода недвижимость делится напополам, а при отсутствии свидетельства из ЗАГСа имущество достанется только тому, на кого оно оформлено и кто выплачивал кредит.