Продлить договор аренды земельного участка с 01.03.2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продлить договор аренды земельного участка с 01.03.2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:

1. Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.

Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.

1. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.

Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:

• нарушение договорных обязательств арендатором;
• арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
• наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.

Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.

Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.

Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:

• недвижимость была изъята из оборота;
• собственность будет зарезервирована для государственных задач;
• был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
• земля была использована в нецелевом назначении;
• наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

• При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
• В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
• В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

1. взят в аренду без предварительного аукциона,
2. предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
3. предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

• основной договор (копия),
• предварительное согласование (копия),
• кадастровый паспорт,
• ситуационный план (выдается в администрации),
• справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
• справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
• паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством

1. Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:

• Оригинал и копия договора аренды;
• Паспорт арендатора;
• Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
• Доверенность (если интересы отстаивает представитель);

1. Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
2. Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
3. В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
4. В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.

Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.

209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.

Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.

В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.

Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.

Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.

Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.

Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.

Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.

Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.

Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.

Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Росреестр опроверг сообщения о риске лишиться земельных участков в 2022 году

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Росреестр выполнил поручение правительства и подготовил законопроект о праве арендаторов государственной или муниципальной земли продлить срок их договоров аренды. Документ уже отправлен в Минэкономразвития.

Проработать такой механизм поддержки арендаторов Росреестру поручила вице-премьер правительства Виктория Абрамченко. «Российской газете» Виктория Абрамченко недавно говорила, что в связи с распространением новой коронавирусной инфекции многие арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, фактически вынуждены приостановить свою хозяйственную деятельность по освоению земельных участков.

Руководитель Росреестра Олег Скуфинский объяснил, что речь идет о больших участках. Ведь на сегодня площадь участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 1579,4 миллиона гектаров. А это 92,2 процента от общей площади Российской Федерации. Из этих гектаров в настоящее время арендовано больше 201,7 миллиона гектаров. Из них 196,4 миллиона гектаров участков предоставлено в аренду организациям и гражданам, занимающимся производством сельскохозяйственной продукции.

Заместитель председателя правительства Виктория Абрамченко:

Органы публичной власти в текущей ситуации должны практически в автоматическом режиме увеличить срок аренды. Это позволит существенно сократить бюрократическую нагрузку, чтобы арендаторы могли заниматься более важными вопросами сохранения своего бизнеса и трудовых коллективов, а не тратить время на повторные процедуры сохранения прав на землю. Должно быть достаточно заявления от арендатора, чтобы пролонгировать аренду в кратчайшие сроки.

В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать

Если публичный участок предоставляется в аренду на торгах, продление договора по общему правилу невозможно, придется участвовать в новом аукционе.

Для заключения договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков торги обязательны (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Если договор аренды земельного участка, который должен предоставляться на торгах, заключен на новый срок без их проведения, он будет недействительным, как и соглашение о его продлении. Данная позиция отражена в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

Чтобы снова стать арендатором этого же участка, в соответствии с действующим законодательством необходимо действовать одним из следующих способов:

1) принять участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ);

2) проверить, не появились ли основания получить участок в аренду без торгов. Их перечень установлен, в частности, пп. 1 — 31, 33 — 38 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. п. 20, 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 1327-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. п. 5.1, 8 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вы можете обратиться в установленном порядке с заявлением о предоставлении участка. Отказать вам могут только при наличии определенных оснований.

Например, можно получить участок в аренду без торгов, если вы стали собственником здания, сооружения, помещений в них, расположенных на земельном участке (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Если вы ранее получили в аренду участок без торгов, можно заключить новый договор аренды также без проведения торгов (пп. 32 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

Условия для заключения нового договора без торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

— арендатор подал заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия прежнего договора аренды;

— прежний договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным законом или договором;

— исключительным правом на приобретение данного земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами, не обладает иное лицо;

— на момент заключения нового договора аренды есть основания для аренды без торгов, предусмотренные пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Если вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться вы будете не на основании пп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (как арендатор), а по иным имеющимся у вас основаниям.

Кроме того, вы можете заключить новый договор аренды без торгов, если вы, стали собственником объекта недвижимости на участке (зданий, объектов незавершенного строительства).

Управление рекомендует своевременно оформлять права на земельные участки. Граждане могут подать заявления и необходимые документы, подписанные электронной цифровой подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги», через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций), посредством отправки с использованием веб-сервисов, подать документы в ближайший МФЦ. Перечень необходимых документов можно узнать на сайте Росреестра или у консультанта в офисе МФЦ.

Специалист-эксперт Западного отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва Монгуш Б.К.

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
3. Арендатор должен остаться прежним.
4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

• паспорт арендатора или учредительные документы;
• договор аренды (читайте, как арендовать земельный участок);
• доверенность, если обращается представитель;
• выписка из ЕГРН;
• разрешение на строительство;
• справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:

• данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
• ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
• текст заявления о намерении продлить наем;
• перечень документов;
• дата и подпись.

В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Можно ли арендовать участок в природоохранной зоне

• В соответствии с пунктом 7 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке;
• Согласно пункту 5 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Таким образом, действие статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.

• Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Таким образом, передача государственного или муниципального имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет.

Если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но уже кем-то занят, то он может быть выделен землепользователям до введения ЗК РФ 2001 года в действие. К примеру, участки в деревнях вообще редко были сформированы и могут быть уже в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды, не отображаясь при это на публичной кадастровой карте. Поэтому, с моей точки зрения, следует делать упор на аренду земельного участка, а не на покупку здания под ним.

Как я это вижу:

1. Получить справки подтверждающие, что здание не стоит на балансе у органов мсу, не находится в чьей-то собственности (физ. юр. гос. лиц (гос. — мсу, федеральная));
2. Подать заявление в местную администрацию, в чьем ведении находится данный земельный участок, о приобретении права аренды на него, именно в письменном виде, т.к. зачастую сталкиваюсь с тем, что люди слушают ленивых чиновников, которые не хотят разбираться с проблемами входящими в их прямые обязанности. Подавайте именно в письменном виде;
3. В заявлении можно указать предложение выделить данный ЗУ в аренду вам для каких-либо нужд с обязательством в виде очистки территории от строительного мусора и тп.
4. Если получите положительный ответ, то быстренько ремонтируете данное здание (частично), оформляете на него право собственности;
5. Далее оспариваете кадастровую стоимость земельного участка и здания и выкупаете ЗУ у муниципалитета. Снижение КС вам пригодится для уменьшения суммы выкупа.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

1. Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
2. Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
3. Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

1. Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
3. Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2022, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.

***

Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Каковы сроки договора аренды земельного участка в 2019 году

Положения об основаниях для прекращения сделки об аренде земельной площади установлены 46-й статьей Земельного кодекса РФ. Согласно ее норме аренда может быть прекращена по основаниям и в порядке, определенным гражданским законодательством.

Аренда прекращается по требованию владельца земельного участка при расторжении контракта о комплексном освоении площади, предметом которого является данный надел или образованные из него площади, либо при нарушении графика освоения такой земли, установленного соглашением.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Кодекс Российской Федерации, регулирующий гражданско-правовые отношения (ГК РФ), напрямую о пролонгации умалчивает. В связи с этим иногда на практике обнаруживается отсутствие единообразия в понимании и трактовке участниками гражданских правоотношений действующих положений. Ситуация усугубляется применением целого комплекса норм из различных разделов акта.

Соглашения об аренде (найме) объектов недвижимости по правилам ст. 610 Кодекса являются срочными. Общий порядок их заключения и изменения закреплен ст. 450–453. Пролонгация договора как преимущественное право одной из сторон неполно освещена в ст. 621 ГК РФ.

Продление аренды земли без торгов

В сегодняшней статье хочу коснуться темы продления срока действия договора аренды земли, предоставленной для строительства. Данная тема, на мой взгляд, интересна не только земельно-правовыми аспектами, но и взаимоотношениями с муниципальными органами власти, которые такие договоры заключают.

Итак, краткое описание ситуации. В городе Серпухове Московской области в 2014 году был предоставлен коммерческой организации в аренду муниципальный земельный участок сроком на 2 года. В дальнейшем компанией было получено разрешение на строительство и начато возведение объекта недвижимости.

За 2 месяца до истечения срока аренды компания обратилась к администрации с заявлением о заключении договора аренды земли на новый срок без проведения торгов с целью достройки здания.

По истечении 30 дней с момента подачи заявления, администрация никакого письменного ответа компании не дала, а на словах сообщила, что так как объект незавершенного строительства не зарегистрирован за компанией, то у нее отсутствует право на продление договора аренды.

Не получив никакой письменный ответ, компания обратилась в суд с требованиями о признании незаконным бездействия администрации и обязании администрации заключить с компанией договор аренды на новый срок.

Судом 1 инстанции компании было отказано в удовлетворении требований, апелляция отменила решение и вынесла новый судебный акт об удовлетворении требований компании, кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе решение суда 1 инстанции, вторая кассация отменила решение первой кассации и решение суда и оставила в силе постановление апелляции. Такая «чехарда» судебных актов говорит о том, что у арбитров нет единого мнения по данному вопросу, поэтому он заслуживает особого внимания.

Верховный суд РФ пришел к следующим выводам.

Одним из оснований для отказа компании в удовлетворении требований являлось мнение суда, что компанией пропущен 3-месячный срок для обжалования бездействия администрации.

К этому мнению арбитр пришел в связи с тем, что по истечении 30 дней администрация не дала ответ компании, следовательно, компания о бездействии администрации узнала на 31 день после подачи заявления и с этого дня, по мнению арбитра, начал течь срок исковой давности.

Данное мнение суда первой инстанции не основано на нормах права, так как отказ в продлении аренды был все же направлен компании значительно позже 30-дневного срока и с момента получения отказа по почте следует исчислять срок исковой давности.

Практические особенности продления договора

Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.

Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

На практике многие граждане заключают договоры сроком на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не производить государственную регистрацию сделки. Если проставить условие о пролонгации, договор будет автоматически продлён на неопределённый срок и его регистрация так и не потребуется.

Похожие записи:

• Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в 2023 году
• Как получить субсидию на квартиру от государства матери одиночке с ребенком
• Единовременная выплата по беременности и родам в 2023 году неработающим сточщим на бирде