Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.
Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.
Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:
- заявление установленного образца;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
- основной договор аренды;
- документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Подать на регистрацию договора аренды может сделать одна из сторон договора. Если аренда заключена с органом власти и органом местного самоуправления, то заявление на регистрацию договора аренды в Росреестре должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона).
Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона). Поэтому в данной ситуации лучше обратиться за регистрацией договора арендодателю лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 названного Закона).
1. Договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Его нужно представить в следующем количестве (ч. 3 ст. 21 названного Закона):
- не менее чем в двух подлинниках, если сделка совершена в простой письменной форме;
- не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка.
На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию (п. 27 Порядка предоставления сведений из ЕГРН).
Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально. Также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на подписание договора, если он подписан представителем организации (п. п. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2021 году
Ниже вы можете скачать типовой образец договора аренды, который успешно проходил регистрацию в Росреестре. Обращаем внимание, что условия каждого договора могут существенно отличаться. Рекомендуем привлекать к составлению и проверке документов юристов. Ошибки на этой стадии могут обернуться большими убытками, досрочным расторжением договора. Помощь в подготовке договора и других документов окажут наши специалисты.
Разберем, кто регистрирует договора аренды нежилого помещения, нужно ли для этого обращаться к нотариусу или в БТИ. По Закону № 218-ФЗ реестр зарегистрированных договоров аренды ведется в Росреестре. Только это ведомство занимается проверкой и систематизацией сведения о недвижимости. Документы на регистрационную процедуру можно сдавать в МФЦ.
Удостоверение договора у нотариуса является правом, а не обязанностью сторон. Такой вариант используется редко, так как влечет дополнительные расходы для арендатора и арендодателя. Каких-либо существенных преимуществ при нотариальном заверении арендных сделок нет. Также не нужно обращаться в БТИ, поскольку эти учреждения занимаются только учетом и инвентаризацией недвижимости, но не ее регистрацией.
Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ или Росреестр проводится по заявлению сторон. Все условия сделки должны быть согласованы и закреплены в документы до обращения в указанные учреждения. Как только договор будет зарегистрирован, изменения в него можно внести только путем оформления доп. соглашения и его отдельной регистрации.
Выделим несколько важных моментов, связанных с государственная регистрация нежилого помещения или здания, передаваемых в аренду:
- стороны могут сразу договорить о порядке несения расходов на регистрацию, т.е. кто будет платить пошлину (на практике, обычно это делает арендатор);
- если на регистрацию передается договор на часть помещения или строения, на нее нужно оформить техплан (этот документ изготавливает кадастровый инженер, чтобы описать местоположение части в границах основного объекта);
- регистрационная процедура через МФЦ проходит дольше на 2 дня, поэтому стороны могут обговорить этот вопрос заранее.
Госрегистрация договоров аренды нежилых помещений и зданий сопровождается внесением сведений в ЕГРН. Хотя право собственности по таким сделкам не переходит, в реестре будет отражено временно обременение на объект. Как указывалось выше, такое обременение лишает возможности повторно сдать объект другому арендатору.
Комментарий эксперта. Передаточный акт на арендуемый объект не обязательно подавать в Росреестр, если условия передачи описаны в договоре. Однако рекомендуем составить акт отдельно, так как в нем подробно описывается фактические состояние предмета договора. Чем подробнее будет эта информация, тем легче избежать споров при возврате имущества собственнику.
ИФНС может контролировать уплату налогов с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду. Однако регистрация договоров в полномочия этого ведомства не входит. Более того, после получения зарегистрированного договора в Росреестре не нужно уведомлять налоговый орган о сделке. По истечении календарного года собственник должен задекларировать доход, полученный в виде арендных платежей. Если этого не сделать, ИФНС может провести камеральную проверку по данным из ЕГРН, начислить налог и взыскать штрафные санкции.
Регистрация аренды не вызовет проблем, если вы воспользуетесь помощью наших профессионалов. Мы предлагаем:
- подготовку договора, акта и другой документации, которая нужна для регистрационных действий;
- оформление техпланов на части объектов, на помещения после перепланировки;
- сопровождение процедур в Росреестре, МФЦ;
- помощь в урегулировании споров по арендным отношениям, в том числе в судах.
Штат наших специалистов может решать вопросы любой сложности, поможет соблюсти нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ. Чтобы уточнить условия сотрудничества, позвоните по нашим телефонам, указанным на сайте.
Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.
Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Сроки регистрации договора аренды
Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.
11.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7660/06-С3 по делу N А60-4790/2006
“…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” обратилось 23.12.2005 в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного между ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” и администрацией г. Екатеринбурга, срок действия которого с 01.05.2003 по 30.04.2006 (п. 9.1 договора).
ГУ ФРС по Свердловской области вынесено решение от 23.01.2006 N 01/366/2005-584 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с момента его регистрации, таким образом, срок его действия составляет 3 месяца и, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
Истец, считая отказ незаконным, обратился с иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций дали надлежащую оценку обстоятельствам дела и пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.
При этом суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон “О регистрации”) ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора…”
Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А03-2914/2009
“…Заявитель не согласен с выводами судов о признании договора аренды от 31.08.1999 заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку его регистрация была проведена только 25.05.2009 в период, когда арендодатель (администрация города Барнаула) утратил свои полномочия, что также влечет ничтожность этой сделки согласно статьям 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, администрация города Барнаула на основании постановления от 31.08.1999 N 1403 по договору от 31.08.1999 N 5923 предоставила ЗАО “ЭТО “Проспект” (арендатору) в пользование земельный участок площадью 0,0091 га (91 кв. метр), расположенный на пересечении проспекта Комсомольский и улицы Воровского в городе Барнауле, под рекламную установку сроком на 10 лет.
Впоследствии ЗАО “ЭТО “Проспект” (арендатор) по договору субаренды земельного участка от 01.04.2009 N 1-5923 передало ООО “Проспект” (субарендатору) этот земельный участок в субаренду с указанием кадастрового N 22:63:020610:003 в границах указанных в кадастровом паспорте.
Указанный договор содержит необходимые сведения для определения земельного участка, фактически предоставленного арендатору в тот период времени, используемому по целевому назначению на платной основе.
Поэтому су�� первой инстанции в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о заключенности этого договора.
Кроме того, впоследствии 25.05.2009 стороны зарегистрировали договор аренды в установленном порядке в силу статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которых не содержат положений о сроках ее проведения.
Таким образом, оснований для отмены судебных актов и принятия в суде кассационной инстанции нового решения не имеется…”
11.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.
Особенности аренды и субаренды нежилых помещений
Положениями гражданского законодательства допускается осуществление сдачи нежилого объекта недвижимости в субаренду, в том случае, если это не противоречит условиям договора между основным арендатором и арендодателем.
Сдача объекта основывается на соответствующем соглашении, сторонам которого являются основной арендатор и третье лицо, которое после получения помещения на условиях аренды получает статус субарендатора.
Составлять договор о субаренде необходимо в соответствии с положениями основного соглашения об аренде помещения, имеющего статус нежилого.
⇒ Договор субаренды нежилого помещения обязательно регистрируется в установленном законом порядке, при наличии определенных условий.
Регистрация договора субаренды должна быть осуществлена сторонами в том случае, когда срок такого соглашения составляет один год или более.
Чтобы зарегистрировать договор стороны должны обратиться в уполномоченный государственный орган.
Для осуществления процедуры необходимо подготовить следующие документы:
- Бланк заполненного заявления о регистрации. Обратите внимание на то, что представить документы может каждая сторона соглашения.
- Удостоверение личности заявителя.
- Соглашение о субаренде. Помните, что в случае, когда такой документ не был ранее заверен нотариусом, в орган нужно предоставить два оригинальных экземпляра. В случае, когда соглашение нотариусом заверено, представляется заверенный экземпляр договора.
- Согласие собственника помещения на сдачу его в субаренду.
Дополнительно могут потребовать:
- Соглашение супруга, которое заверено нотариально, а также заявление о том, что лицо в зарегистрированных отношениях не состоит.
- Документ, который имеет подписи главного бухгалтера и руководителя, о том, что сделка совершена в соответствии с положениями законов № 208 и №14, когда стороной является юридическое лицо.
- Доверенность на осуществление правовых действий, в случае, когда вместо стороны участвует её представитель. Такой документ должен быть обязательно удостоверен нотариусом.
Как зарегистрировать договор аренды: процедура
Итак, как зарегистрировать договор?
Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.
Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.
После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.
В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.
Обратите внимание на то, что если по каким – либо причинам обратиться в орган не представляется возможным, то сведения можно направить и заказным письмом. Перед отправкой документа следует сделать опись файлов, вложенных в конверт.
Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:
| Для граждан | госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну |
| Для организаций | стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну |
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2013 году
А можно ли вообще не регистрировать договор аренды, если есть желание пользоваться зданием ( нежилым помещением) длительное время ( более одного года)? Можно. В этом случае надо заключить договор аренды на неопределенный срок. Тогда договор аренды не подлежит государственной регистрации ( пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 « Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).
Кстати, при заключении договора на срок менее одного года необходимо учесть, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31 -го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году ( пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, если подписан договор аренды в период, например, с 01.04.2013 по 31.03.2014 и такой договор не подан в регистрирующий орган с целью его государственной регистрации, то такой договор будет считаться незаключенным к великой радости налоговых органов, которые это обнаружат… Особенно эта « радость» будет касаться арендатора, который свои арендные платежи отнес на расходы…
Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения
- заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
- два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
- кадастровый паспорт арендуемого объекта;
- удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
- согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
- -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
- если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения
Расторжение соглашения может происходить как по согласованию сторон, так и в одностороннем порядке через суд. Мотивы для прекращения действия договора можно поделить на следующие группы:
- Срок действия договора. По истечению срока соглашения либо по инициативе какой-либо стороны с уведомление другой за три месяца до планируемой даты расторжения.
- Инициатива арендодателя. Происходит через судебный орган, куда собственник помещения предоставляет все факты нарушения договорных обязательств.
- Инициатива арендатора. Так же рассматривается в суде. Причинами расторжения договора могут стать умышленное умалчивание собственником сведений о наличии дефектов или, например, препятствие в проведении ремонтных работ, оговоренных заранее.
Государственная регистрация договора аренды лесного участка
Рассмотрим особенности и отличая госрегистрации арены лесного участка.
Необходимые документы:
- заявление одной или обеих сторон договора с просьбой о регистрации соглашения об аренде лесного участка;
- подлинник и копия нотариально заверенного договора аренды или два оригинальных экземпляра договора, заключённого в простой письменной форме;
- копия, оригинал протокола, в котором отражены результаты продажи права, дающего возможность заключить договор аренды;
- копия, оригинал кадастровой схемы лесного участка, заверенная органами, осуществляющими учёт и ведение государственного земельного кадастра (не требуется, если указанный документ ранее уже предоставлялся и был размещён в соответствующем деле о правоустанавливающих документах);
- государственная регистрация договора аренды требует также представить подлинник, копия платёжного документа-подтверждения оплаты госпошлины за процедуру госрегистрации договора аренды участка леса;
- нотариально заверенные копии либо подлинники и копии учредительных документов юрлица (подлинники для предъявления, копии для помещения в дело) и документов-подтверждений факта внесения в ЕРГЮЛ записей о юридическом лице, об перемене сведений, содержащихся там, и документы о постановке на налоговый учёт.
Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa
Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.
Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.
C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.
3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.
Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.
Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.