Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения заполнить, распечатать онлайн». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)
Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:
- Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
- Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
- В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник
Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?
Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.
Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.
Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.
Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.
Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.
Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.
Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).
Что необходимо знать о договоре аренды офиса между физическим и юридическим лицом?
Требования п. 1 ст. 609 ГК устанавливают обязательное оформление договорных отношений письменно, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. При этом договор аренды офисного помещения, являющегося недвижимым имуществом и должен пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК).
Принципиальных отличий в договорных отношениях по аренде между физическим и юридическим лицом или юридическими лицами нет. Важно наличие обязательных реквизитов в документе, иначе он может быть признан недействительным:
- точного адреса арендуемого помещения, его площади и описания (ст. 607 ГК требует наличие в соглашении достаточного количества характеристик);
- суммы и порядка внесения арендных платежей за пользование офисом (не выделяется НДС, поскольку физические лица его не оплачивают);
- даты составления и подписания.
Основные пункты договора
Преамбула — полные данные обеих сторон ФИО, адрес регистрации, паспортные данные.
Предмет договора — предмет заключения сделки с указанием точного адреса расположения, площади помещения, лестничного расположения и иных характеристик, которые должны четко соответствовать кадастровому паспорту. Сам паспорт является неотъемлемым приложением к договору.
Права и обязанности сторон — в этом пункте указывается информация, о возможности расторгнуть соглашение, сдать помещение в субаренду и т.п.
Цены и порядок расчетов — информация о стоимости аренды, графике выплат арендодателю.
Ответственность сторон — этот пункт содержит информацию о стоимости и порядке оплаты коммунальных платежей, проведение каких либо ремонтных работ и иных изменений помещения.
Правила составления документа
Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.
Силу документ будет иметь при наличии необходимых реквизитов:
- Наименование организации,
- Название документа и его номер,
- Место составления,
- Дата подписания,
- Наименование сторон,
- Описание события. Обязательно: сумма аренды (без указания арендной платы соглашение не действительно (Ст.654 ГК РФ)) и описание помещения,
- Подпись (должность, расшифровка).
Аренда производственных помещений (цехов и т. п.): юридические аспекты
Требования к заключению арендных сделок определены главой 34 ГК РФ. Согласно статье 606 ГК РФ, сторонами соглашения такого рода являются арендодатель и арендатор. В рамках сделки арендодатель передает имущество арендатору во временное пользование за определенную плату.
Спецификой аренды любого производственного помещения, в том числе цеха, является его целевое назначение, поэтому предполагается, что арендатор будет осуществлять какое-либо производство. Последнее однозначно свидетельствует о предпринимательском характере сделки — соответственно, ее сторонами могут выступать лишь организации и ИП, при этом арендатор должен иметь необходимые разрешительные документы для осуществления производственной деятельности. О специфике аренды предприятия как имущественного комплекса читайте в нашей отдельной статье.
Вся продукция, доходы и иное имущество, которые получаются арендатором в результате производственной или иной предпринимательской деятельности с использованием арендованного цеха и оборудования, являются его собственностью.
Образец. договор аренды помещения и оборудования (с возможностью субаренды)
Переменная арендная плата начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи Помещения и рассчитывается на основе стоимости всех коммунальных услуг.
Условием наступления перечисленных мер ответственности является неисполнение сторонами своих обязанностей.
Все краткосрочные договоры, не подлежат установленной государственной регистрации, в отличие от долгосрочных, которые в обязательном порядке обязаны пройти такую процедуру и юридическую экспертизу.
При этом внимание практиков следует обратить на положения статей 652 и 654 ГК РФ, которые определяют судьбу земельного участка, передаваемого вместе с цехом, если он является обособленным объектом недвижимости или находится в долевой собственности владельцев нежилых помещений в конкретном здании.
Для чего необходим договор?
Главным документом для оформления сделки по аренде производственного помещения является договор. Составление подобного документа регламентируется законодательством РФ, а именно ГК.
Заключение договора аренды производственного помещения означает возникновение неких обязательств между арендодателем и арендатором. Собственник недвижимости обязуется предоставить нежилой объект во временное пользование, а наниматель, в свою очередь, обязуется оплачивать установленную цену за право пользования.
Обязательность составления подобного договора в арендных отношениях зафиксирована законодательством (как и любые подобные вопросы, включая процессуальные, связанные, например, с арбитражным судом). Настоящий контракт имеет юридическую силу, соответственно, если одна из сторон не исполняет свои обязательства надлежащим образом, вторая вправе оформить жалобу в судебную инстанцию. Поэтому важно корректно составить контракт, опираясь на положения российского законодательства.
Как физические и юридические лица могут защитить себя от рисков?
Перед заключением договора аренды офиса между юридическим и физическим лицом сторонам необходимо соблюсти меры предосторожности:
- Арендатор. Перед тем как ставить подпись на соглашении, субъект предпринимательской деятельности должен осмотреть предлагаемый ему офис, а также изучить копии правоустанавливающих документов, которые должны быть выданы на имя арендодателя. Если физическое лицо действует по поручению собственника, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указаны все полномочия. Также следует ознакомиться с техническим планом и сравнить его с фактической планировкой. Обратившись к юристам, юридическое лицо сможет получить информацию о наличии обременения, судебных исков, арестов и т.д.
- Арендодатель. Владелец офисного помещения может обратиться в налоговый орган по месту регистрации арендатора и получить информацию о его видах деятельности (можно сделать официальный запрос в ЕГРЮЛ и получить выписку). Также ему следует узнать о том, участвует ли арендатор в судебных разбирательствах, есть ли у него проблемы с контролирующими органами и т.д.
Договор аренды офиса между юридическим и физическим лицом регулируется Гражданским Кодексом РФ. Федеральным законодательством не установлены ограничения относительно возможности заключения таких сделок. Единственным условием, которое необходимо учесть субъекту предпринимательской деятельности, является полная дееспособность владельца на момент подписания договора. Физическое лицо, передающее помещение в аренду, должно быть совершеннолетним и действовать по собственной воле, без принуждения.
Общие принципы составления договора аренды цеха
Утвержденной формы договора аренды производственных помещений нет. Он оформляется произвольно с учетом положений гл. 34 ГК РФ. По такому соглашению арендодатель предоставляет арендатору на возмездной основе и на ограниченный срок помещение, здание в целях осуществления в нем производственной деятельности.
Продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным цехом по такому договору, остаются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Договор заключается в виде 1 документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ), на практике составляется количество его экземпляров, кратное числу участников. Документ должен быть составлен письменно при наличии любого из перечисленных ниже обстоятельств (ст. 161, 609 ГК РФ):
- Срок аренды свыше 1 года;
- Одной из сторон соглашения, независимо от периода его действия выступает юрлицо;
- Даже если сторонами выступают физлица (например, ИП) договор оформляется письменно при сумме сделки свыше 10 000 руб.
Порядок передачи помещения
Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору требует обязательного оформления акта приема-передачи. Документ фиксирует переход права владения недвижимостью, а также состояние помещения на момент перехода к арендующему.
С учетом обязательности составления акта приемки, порядок передачи помещения арендатору следующий:
- в договоре или в устном порядке после его составления стороны оговаривают дату передачи;
- на момент встречи помещение осматривается, делаются необходимые пометки и записи о его техническом состоянии, фиксируются претензии арендатора к арендодателю;
- при необходимости к оформлению акта могут привлекаться третьи лица, к примеру, независимые эксперты;
- при отсутствии разногласий акт подписывается.
Если по состоянию помещения возникают замечания, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения неисправностей или соответствующего снижения стоимости аренды.
Стоимость регистрации договора аренды – госпошлина и услуги
Государственная пошлина за услугу по регистрации договора аренды установлена II Частью Налогового кодекса – ст. 333.33. В пункте 22) установлено, что при регистрации прав или обременений объектов, физлица уплачивают 2 000 рублей, а юрлица – 22 000 рублей.
Естественно, такая сумма услуг государства вызывает много вопросов у заинтересованных лиц. Это порождает многочисленную судебную практику и дачу официальных разъяснений госорганов на запросы участников рынка.
Зачастую у наших клиентов возникает вопрос, какая госпошлина оплачивается в случае, если арендодатель физическое лицо, а арендатор организация. Ответ на этот вопрос был дан Росреестром – письмо Федеральной регистрационной службы от 23.05.2007 N 9-1543-СВ и Письмо Минфина РФ от 20.07.2010 N 03-05-04-03/79.
Из указанных документов следует, что госпошлина в случае участия в сделке с недвижимостью юридического лица и физического лица оплачивается по ½ от каждого лица. То есть организация оплачивает 11 000 рублей госпошлины, а гражданин 1000 рублей.
Также озадачены индивидуальные предприниматели, если они выступают стороной договоров с недвижимостью. Ведь они в каких-то случаях в гражданских правоотношениях считаются физическими лицами, а в других – как организации.
Эта проблема тоже была решена – в связи с недоработками законодательства и отсутствием определённого описания размера госпошлин для индивидуальных предпринимателей, госпошлину они за регистрацию недвижимости оплачивают как физические лица. В случае аренды помещений госпошлина от ИП составит 2 000 рублей (или ½ от названной суммы).
Услуги по регистрации договоров аренды сейчас оцениваются по-разному. В зависимости от объема необходимых работ, которые предшествуют подаче документов на регистрацию. Новшества законодательства, которые вступили в силу с принятием ФЗ №218 также добавили арендаторам и арендодателям новых проблем – регистрировать теперь аренду частей помещений теперь к примеру можно только одновременно с кадастровым учетом таких частей. То есть в стоимость услуг в этом случае будет включаться подготовка технического плана для выделения части помещения.
Конечно, стоимость услуг по регистрации аренды зависит от региона, в котором это происходит. Лидером цены услуг в России является Москва. В остальных местах России цены приблизительно равные.
Но стоит отметить, что с 01.01.2017 года на территории Российской Федерации в отношении недвижимости начал действовать принцип экстерриториальности. Что он означает? Это значит, что вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости подать на регистрацию документы по нему вы можете в любом регионе.
К примеру, вы имеете помещение в Москве, а сами территориально находитесь в Санкт-Петербурге. Для кадастрового учета частей помещения и регистрации договора аренды на них не обязательно теперь искать специалистов именно в Москве и переплачивать за их услуги. Все действия можно произвести, наняв питерскую компанию. И для оказания этих услуг вообще необязательно будет ездить в Москву и дополнительно тратиться на проезд к столице.
Это же касается и других городов России и если вы решили произвести какие-то процедуры, связанные с недвижимостью, выбирайте ту компанию, которая имеет для вас более выгодные условия и не важно, где она располагается.
Варианты подачи заявления на регистрацию договора: Росреестр, МФЦ, почтой, в электронном виде.
Договор аренды помещения в 2023 году
Что нового в законодательной базе по аренде недвижимости появилось в 2023 году? В первую очередь это обязательный кадастровый учет частей объектов, которые подлежат аренде. При этом кадастровый учет и регистрация права аренды происходит одновременно.
Раньше можно было, к примеру, выделить в большом здании много-много помещений по временному кадастровому учету и по мере необходимости заключать на них договоры аренды. Сейчас так сделать нельзя – кадастровый учет и регистрация аренды частей помещений/зданий происходит только одновременно.
Также новшеством ФЗ №218 стал экстерриториальный принцип подачи документов – находясь в любом регионе Российской Федерации вы можете зарегистрировать договор аренды помещения в любом другом регионе нашей страны.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.