Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно купить квартиру у родителей, используя материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.
Отказ на приобретение долевой собственности
Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.
Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.
Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.
Отказ Пенсионного фонда в приобретении долевой собственности
Довольно часто встречаются такие случаи, когда Пенсионный фонд не изъявляет желания связываться со сделками купли-продажи долей по сертификату и отвечает отказом на заявления такого рода от граждан. Одно из главных правил ПФР — приобретаться должен отдельный объект недвижимости, а не просто доля в праве собственности.
В большинстве случаев данное требование неправомерно и может быть для обжаловано при обращении в суд. В судебной практике довольно часто встречаются разбирательства по вопросу покупки доли с использованием государственных средств и исходы в них самые разные (зачастую — в пользу владельцев сертификата на маткапитал).
- Несмотря на то, что в законе отсутствует запрет по использованию сертификата на покупку доли жилого помещения в собственность лиц, которые уже в нем проживают (имеют права пользования), из-за отказа ПФР некоторым гражданам для отстаивания своих прав приходится обращаться в Верховный суд.
- Оформление жилья в общую собственность всей семьи (независимо от возраста детей) — одно из главных условий направления средств госпомощи на улучшение жилищных условий. Но и тут существуют исключения. Так, в судебном деле, где мать выкупила долю в квартире своего совершеннолетнего сына и оформила ее в собственность несовершеннолетних детей и себя, суд согласился с ее суждениями.
Особенности покупки доли в доме за материнский капитал
Можно ли купить долю в доме на материнский капитал? На средства государственной льготы действительно получится приобрести и такое жилье. К покупке предъявляются следующие требования:
- Купить получится только жилой дом. В документах (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности) указывается жилой статус недвижимости. Если на бумаге это дача, а по факту дом, в котором реально проживать – реализовать капитал не получится.
- Купленный дом должен быть достаточно благоустроенным и отремонтированным, чтобы в нем проживали постоянно. Санитарно-гигиенические нормы, строительные правила должны неукоснительно соблюдаться. Конструкция должна четко соответствовать разрешению на строительство, несогласованные перепланировки и переустройства запрещены.
- Свет, газ, тепло и водоснабжение должны подаваться постоянно и без проблем.
- Покупаемая часть должна в реальности быть огорожена от остального помещения. На практике дома часто перестраивают, создавая из одного дома «двухквартирник», рассчитанный на две семьи.
Если все перечисленные условия соблюдены, Пенсионный фонд согласует сделку. В остальном покупка доли на материнский капитал не отличается приобретения доли в квартире. Необходимо:
- подписать договор купли-продажи, передаточный документ;
- зарегистрировать нового собственника в Росреестре;
- сформировать пакет документов и дождаться решения фонда по сделке.
После регистрации обращаются в ведомство для выплаты капитала.
Как выделить долю на всех членов семьи
Если купили долю через материнский капитал, то недвижимость должна быть оформлена в общую собственность, а части распределены между всеми членами семьи. Право собственности возникает и у детей, рожденных после покупки жилья, но до завершения оформления документов или погашения ипотеки.
При распределении долей в собственности каждого члена семьи может оказаться всего по несколько квадратных метров, однако несоответствие минимальным нормам не является поводом для отказа в использовании маткапитала на покупку части помещения.
При покупке части недвижимости покупатель предоставляет нотариально заверенную расписку, в которой обязуется распределить доли между всеми членами семьи в течение 6 месяцев после поступления денег на счет продавца, либо уплаты последнего взноса по ипотеке. Правило действует для защиты детей от неправомерных действий родителей.
Есть ли подводные камни?
Подводными камнями сделки купли-продажи недвижимости, при которой используется МК, заключается в особенностях российского законодательства.
- Срок ожидания перечисления денежных средств МК. Далеко не каждый родственник согласится ожидать несколько месяцев, в течение которых ПФР будет проводить проверку сделки, а уже затем перечислять средства МК на специальный счет, с которого будет произведена частичная оплата недвижимости. В таком случае чаще всего оформляют ипотечный кредит в банке, а маткапитал идет на погашение процентов по нему.
- Одобрение сделки уполномоченными органами. Родство между продавцом и покупателем недвижимости за МК может стать причиной отказа ПФР в совершении сделки купли-продажи. Можно обратиться в судебную инстанцию и обжаловать решение, но практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев, суд оставляет решение без изменений.
- Претенденты на собственность квартиры. После оформления сделки могут появиться третьи лица, которые претендуют на часть жилой площади. В момент оформления эти лица (лицо) могли отбывать наказание в местах лишения свободы. В данном случае следует тщательно проверять всех родственников, которые имеют близкое родство с продавцом. Лучшим вариантом будет привлечение для оформления всей документации опытного юриста, компетентного в данных вопросах.
- Наличие у продавца психического заболевания. Если продавец-родственник стоит на учете у психиатра, то по закону такая сделка может быть признана недействительной, помните об этом при оформлении бумаг.
- Занижение стоимости жилья. Такая процедура не редкость, так как продавец «по родственному» занижает стоимость квартиры, чтобы угодить покупателю. Если стоимость будет ниже оценочной кадастровой стоимости, то такая сделка будет признана недействительной и ПФР не даст одобрение на ее проведение.
Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей
Чтобы использовать материнский капитал, нужно получить разрешение пенсионного фонда (ПФ). И в случае с долями добиться этого бывает очень сложно. Выделяют два основных варианта, с которыми не возникает проблем:
- Выкуп выделенной доли. Это покупка комнаты, которая была бы отделена от остальных.
Пример: Есть коммунальная квартира, в которой проживает несколько человек, каждый в своей комнате. Кухня, ванная и туалет общие. Один из жильцов решает продать свою комнату (долю). Материнского капитала как раз хватит на ее покупку.
В такой ситуации ПФ РФ может пойти на встречу, ведь комната, фактически, отделенная от остальных, пусть и с местами общего пользования. Но возможно это только при условии, что такая система действительно улучшает жилищные условия.
Например, тогда, когда своего жилья у владельца сертификата не было вообще.
- Выкуп доли для пользования квартирой целиком. То же актуально и для покупки доли в доме. В такой ситуации выкупается одна или несколько последних долей для того, чтобы стать полноправными собственниками жилья.
Пример: Есть квартира, принадлежащая на праве собственной собственности мужу и его брату. Брат решает съехать в собственное жилье и продает свою долю. Так как муж получает преимущественное право на выкуп этой доли, он может, используя материнский капитал жены приобрести ее. В такой ситуации квартира полностью переходит в собственность семьи и ПФ РФ вряд ли будет что-то возражать, ведь улучшение жилищных условий видно невооруженным взглядом.
Очень важно, чтобы сделка не имела даже намека на то, что она мнимая. Например, категорически запрещается приобретать долю у нынешнего мужа (хотя такой же вариант с бывшим мужем вполне может быть реализован). В то же время данный запрет не действует на покупку доли мамы, папы, сестры и других родственников. И уж тем более сторонних лиц.
Выкупить долю у родственников или просто посторонних лиц можно без особых проблем, при условии, что покупатель согласен на данную процедуру.
Никто не может заставить другого человека продать его долю в принудительном порядке. И суд тут тоже не поможет, какие бы доводы не приводились.
- Согласовать факт продажи с текущим владельцем.
- Обратиться в пенсионный фонд за разрешение на использование материнского капитала.
- Составить договор купли-продажи.
- Оформить его у нотариуса и оплатить стоимость доли (материнским капиталом).
- Перерегистрировать право собственности в Росреестре.
Для реализации сделки нужно:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Свидетельство о рождении ребенка, который стал причиной получения сертификата на материнский капитал.
- Сам сертификат.
- Разрешение от пенсионного фонда.
- Разрешение от органов опеки (требуется не всегда).
- Свидетельство на право собственности на приобретаемую долю (на данный момент вместо него используются выписки из ЕГРН).
- Договор купли-продажи.
Иногда попадаются ситуации, когда на материнский капитал невозможна покупка доли дома. К ним можно отнести те ситуации, когда речь идёт о покупке одной или нескольких комнат в доме, которые не могут иметь статус изолированного помещения.
Таким образом, материнский капитал нельзя потратить на приобретение подобной части недвижимости. Даже если есть всего одна комната и приобретается она у родственника, ведь выделить её в принципе невозможно.
Тем не менее если в доме проживает одновременно несколько человек, являющихся полноценными владельцами равных долей, то при возникновении желания одного из них съехать и продать долю своему родственнику, можно совершить покупку с использованием материнского капитала.
Поскольку дом изначально является объектом недвижимого имущества, его возможно приобретать за деньги материнского капитала. А значит, его покупку можно совершать по частям, в том числе, у родственников. Здесь нужно учесть лишь два простых правила:
- Помещение должно быть жилым и полностью пригодно для проживания семьи, должны быть проведены все необходимые коммуникации.
- Обязательно присутствие документального подтверждения о признании данного дома пригодным для проживания.
Иногда встречаются ситуации, когда в доме проживают и прочие хозяева. Это может быть мать или отец супругов, а также иные родственники, продающие часть дома. В таком случае сделка возможна лишь тогда, когда недвижимость оформляется в качестве двухквартирного дома. Лишь при подобном варианте можно купить долю в доме.
Здесь присутствует несколько нюансов, которые необходимо помнить при покупке доли дома на материнский капитал у близких родственников:
- Трата средств сертификата должна осуществляться только на улучшение условий жизни ребёнка, оплату его учёбы в дальнейшем, либо увеличения накопительной части пенсии мамы.
- Улучшение условий жизни подразумевает не только покупку доли дома или квартиры, но также возможность совершения реконструкции и строительства собственного дома.
- Жилым помещением может считаться лишь изолированная часть дома или отдельная комната в просторной квартире.
- Законом разрешается полный выкуп доли, а не только приобретение помещения, если это не однокомнатная квартира, в которой выделить долю невозможно.
- Осуществлять сделку можно не только с незнакомыми людьми на рынке недвижимости, но и у своих близких родственников при согласии ПФР.
Особенности покупки доли в частном доме
Согласно действующему законодательству, купить долю за мат капитал в частном доме не запрещается. Впрочем, здесь есть некоторые нюансы. Во-первых, необходимо получить разрешение от пенсионного фонда. Во-вторых, частный дом обязательно должен быть оборудован системой отопления, электричеством и водопроводом, где вода должна быть соответствующего качества для питья. Простыми словами, дом должен быть оборудован всем необходимым, чтобы в нем можно было проживать на протяжении всего года.
В документах должно быть точно указано, что такая приобретенная недвижимость должна иметь статус жилой. Все конструкции постройки должны отвечать строительным нормам. Высота частного дома не должна быть выше трех этажей. Также предъявляются особые требования к месту, где должна быть расположена недвижимость. Дом должен быть построен в населенном пункте на земельном участке, который предназначен под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Доля в таком доме должна быть изолированной и иметь отдельный вход.
Как купить долю в квартире на материнский капитал в 2020 году?
Есть несколько правил, прописанных в Законе о материнском капитале и в Гражданском Кодексе РФ.
- Важное условие – передача денег продавцу недвижимости осуществляется безналичным путем. Нельзя получить денежные средства МК на руки и передать его владельцу доли квартиры.
- Если к продавцу особых требований у ПФР нет, то к приобретаемой жилой недвижимости они существуют. Площадь выкупаемого помещения должна быть отдельной и изолированной от соседей. Разрешается приобретать одну, две, три и больше комнат.
Поэтому купить долю в однокомнатной квартире едва ли получится, так как в таком помещении семье не удастся отгородиться.
- ПФР не будет против покупки оставшейся части жилого помещения. Например, семейная пара живет в 3-комнатной квартире, где они являются собственниками лишь на 2/3. Получив средства материнского капитала, молодые родители смогут выкупить оставшуюся 1/3 и стать полноценными владельцами отдельной квартиры. В данном случае ПФР будет только «за».
Дополнительные правила:
- Выкупаемое жилье должно располагаться на территории РФ
- Нельзя заключать сделки по покупке доли в помещении с несовершеннолетними гражданами и недееспособными лицами
- Выкупаемое жилье должно быть в надлежащем порядке и соответствовать санитарно-техническим нормативам
- Закон не разрешает осуществлять выкуп жилой недвижимости или доли в помещении на личные сбережения с использованием средств маткапитала до момента исполнения ребенку 3-х лет. Исключение – оформление ипотеки. В этом случае молодая семья вправе заключать сделку, не дожидаясь, пока ребенку исполнится 3 года
Приобретение доли квартиры у постороннего человека
В случае оформления сделки купли-продажи у постороннего частного лица, выделение долей для проживания и владения в квартире ребенком по материнскому капиталу, осуществляется в общем порядке, предусмотренном законом №256-ФЗ.
Особенности:
- Нельзя потратить деньги семейного капитала на покупку доли, находящейся в 1-комнатной квартире.
- В случае с 1-комн. квартирой, её следует покупать всю целиком. Но она должна по размерам соответствовать учетной жилищной норме, приходящейся на каждого проживающего в ней человека.
- Территория доли квартиры должна быть обязательно обособленной от другого пространства. То есть – одна, 2 и более отдельных комнат.
Важно! У кого бы ни была куплена доля квартиры под материнский капитал, следует иметь в виду, что в выписке из ЕГРН о праве собственности недвижимости, будет указываться, что регистрация в Росреестре произведена только на комнату, а не всю квартиру.
Порядок действий при покупке доли в квартире на маткапитал
Воспользоваться материнским капиталом для прямой покупки у продавца можно после того, как ребенку исполнится 3 года. Если средств недостаточно и возникает необходимость взять ипотеку, трехлетия малыша можно не дожидаться.
Последствия мнимой сделки
Чтобы исключить факт мошенничества и совершение мнимых сделок ради получения крупной суммы наличных Пенсионный фонд внимательно изучает условия договора, историю и дальнейшую судьбу недвижимости. Также отслеживаются судьба полученных продавцом денег. Для этого сотрудники могут прибегнуть к помощи налоговых органов, чтобы отследить подозрительные операции по банковским счетам.
Если будет установлено, что после покупки жилья бывшие собственники продолжают использовать его по назначению, сотрудники ПФ могут посчитать такую сделку мнимой. Результат будет плачевным – договор аннулируют, а стороны привлекут к уголовной ответственности.
Законодательство и практика применения в судах
Законодательно вопрос, можно ли купить долю за счет государственных денег, регулируется основными актами:
- Федеральный закон N 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года, регулирующий меры государственного субсидирования семей с детьми;
- Постановление Правительства России N 862 от 12 декабря 2007 содержит правила использования семейного капитала в целях покупки жилья.
Указанные нормативные акты содержат основные правила предоставления материнского капитала и направления его на покупку доли в квартире. Документы необходимо брать в актуальной, действующей редакции.
При возникновении спорных ситуаций, ответа на которые нет в законе, обращаются к судебной практике. Решения судов содержат ответы на вопросы, возникающие при реализации гражданами своих прав. Самой встречающейся проблемой являются отказы Пенсионного фонда в согласовании сделки.
- Ведомство не берется согласовывать договоры, мотивируя позицию необходимостью распоряжения государственной помощью исключительно для приобретения изолированного жилья – целой квартиры, а не ее части.
В такой ситуации суд поддерживает незаконно обделенного гражданина, поскольку законодательная база не содержит запрета на покупку за счет средств материнского капитала части жилья. Об этом не раз упоминал Верховный суд РФ в своих определениях по конкретным делам.
- Отказ мотивирован несоблюдением правил об обязательном выделении долей на имя всех членов семьи. Каждая ситуация является уникальной, имеют значение различные факторы, например, совершеннолетие детей.
Отстоять свои права поможет обращение в суд. Для этого необходимо взять официальный письменный отказ фонда, подписанный должностным лицом и скрепленный печатью, который вместе с заявлением передать на рассмотрение суда.