Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат НДС при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
Облагаются ли сделки купли-продажи?
Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.
Сделки с жилой недвижимостью:
- Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
- Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.
При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.
В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.
Правила отражения в учете покупки объекта ОС «упрощенцем».
Организация, приобретающая объект ОС, принимает его к учету в момент фактического получения имущества. А фактически она его получает в момент подписания сторонами сделки акта приема-передачи (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).
Как следует из материалов дела № А40-67919/16, акт приема-передачи по форме ОС-1 стороны подписали в ноябре. В это же время данный объект был принят организацией к учету.
Согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью объекта ОС, приобретенного за плату, признается сумма фактических затрат на его приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ, в том числе при применении налогоплательщиком УСНО (п. 2 ст. 170 НК РФ)).
Организация в соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (предписывающей фиксировать в регистрах бухгалтерского учета все данные о совершаемых субъектом операциях) зарегистрировала операцию по принятию спорного объекта на учет в качестве основного средства с первоначальной стоимостью в размере 117,5 млн руб. (то есть по полной стоимости, включающей в себя предъявленный продавцом «входной» НДС).
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение
НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.
Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.
Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.
Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.
Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.
Пошаговая инструкция возмещения НДС:
| Подача декларации с суммой НДС к возвращению | Ее камеральная проверка совершается налоговой службой на протяжении трех месяцев |
| Составление налоговыми сотрудниками акта налоговой проверки, если были обнаружены нарушения | В данном акте отражаются нарушения |
| Представление плательщиком налогов письменных возражений по обнаруженным нарушениям | В течение месяца с периода получения акта налоговой проверки плательщику налогов, который не согласен с итогом проверки, нужно предоставить возражения по нарушениям |
| Принятие налоговой службой постановления о привлечении или отказе от привлечения плательщика налогов к ответственности | Перед принятием решения о возвращении НДС либо зачете налоговая служба выясняет вопрос о присутствии недочета по НДС, по долгам по пени и штрафам, которые относятся к федеральным налогам |
| Если существует недоимка по НДС, налоговые сотрудники сами совершают зачет НДС в счет выплаты долга | Если НДС ниже суммы недоимки, то оставшийся долг должен быть выплачен плательщиком налогов |
| Принятие налоговой службой постановления о компенсации НДС | Оно принимается на протяжении семи дней |
| НДС отдается плательщику налогов | При отсутствии у него недочета по НДС, федеральным налогам и долгам по пени и штрафам |
| НДС отправляется на счет в банке плательщика налогов на протяжении пяти дней с периода получения поручения ОФК | О данном перечислении ОФК обязано известить налоговую службу. Если период возврата не нарушен, то процесс возврата считается оконченным |
О передаче недвижимости
Утверждение о том, что государственная регистрация возможна до передачи объекта недвижимости, основано на следующих нормах Гражданского кодекса.
| Правовая норма | |
| Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации | Пункт 1 ст. 551 |
| Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами | Пункт 2 ст. 551 |
| Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче | Абзац 1 п. 1 ст. 556 |
| Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче | Абзац 2 п. 1 ст. 556 |
На основании представленных положений ст. ст. 551 и 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю Президиум ВАС РФ делает такой вывод (Постановление от 20.09.2011 N 5785/11).
- Право на получение налогового вычета имеют все граждане РФ.
- Важным условием получения компенсации будет наличие официального трудоустройства.
- Вычет можно получить только с 2 млн. рублей в цене приобретенной квартиры, и до 3 млн рублей в случае приобретения в ипотеку.
- Вычет предоставляется единожды, но есть возможность его разбить на несколько покупок.
- Получение выплаты возможно как единовременным зачислением на счет гражданина, так и возможностью получать сумму через работодателя ежемесячно до полного исчерпания.
- Если налогоплательщиком выбран вариант возмещения налогового вычета через работодателя, то ему необходимо получить уведомление в налоговом органе, которое предоставляется по месту работы вместе с заявлением работника.
- Сроки рассмотрения заявлений в ИФНС варьируются от 3 месяцев при подаче заявления на единоразовую выплату до 1 месяца, если возврат будет осуществляться через работодателя.
- Получение вычета по месту работы возможно только по официальному трудовому договору, когда сотрудник включен в штат организации.
- Возможно возмещение по нескольким местам трудоустройства, кроме того, возможно возмещение за прошлые месяцы.
Можно ли отказаться от возврата НДС и перенести вычеты на следующие периоды
Такая ситуация возникает, когда налогоплательщик:
- Предполагает, что в следующем квартале у него будет НДС к уплате. Возврат НДС — это сложный и длительный процесс. Может получиться так, что пройдет несколько месяцев, вам возместят НДС, но подойдут сроки уплаты нового НДС, и эти деньги снова придется отдать в уплату налога. Быстрее и выгоднее может быть сразу перенести вычет на следующий период.
- Не хочет связываться с налоговиками: проходить камеральную проверку, собирать документы, ходить на комиссии, а возможно, и судиться.
Ограничения при покупке квартиры
В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.
Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.
Как рассчитывается размер имущественного вычета
Расчет суммы налогового вычета довольно прост, за основу расчета берется зарплата, полученная на протяжении последнего года
При расчёте возврата НДФЛ важно применить все условия по законодательству.
Более подробно рассмотреть принцип расчёт лучше на примере.
Допустим: Василий Иванович приобрёл жильё за 2 570 000 руб.
Его оплата за труд за последний год, составила 480 000 руб.
Соответственно он уплатил налог в сумме 62 400 руб. (480 000 * 13%).
Вообще Василий Иванович имеет право получить такой вычет в размере 260 000. Это максимальная сумма, он каждый год должен подавать декларацию, пока не заберёт всю. Таким образом, к возврату у него останется 260 000 – 62 400 = 197 600, и так далее.
Если налогоплательщик, вышел на пенсию, всё достаточно просто. По закону, он вправе подать декларацию сразу за три предшествующих года.
То есть, при таком же доходе, как у Василия Ивановича он имеет шанс получить сразу 187 200 рублей (62 400 * 3). Но, к сожалению больше он ничего получить не сможет, так как находится на пенсии и НДФЛ уже не платит. А закон предусматривает возврат, только за три предшествующих года.
Нельзя, приобретая недвижимость произвести возмещение НДС. Данная процедура возможна только с НДФЛ. В случае, когда работающий человек решил возвращать налог через работодателя, ему нужно ежегодно брать справку в налоговом органе и предоставлять её на работу.
Ежемесячно он не будет платить налог с получаемого дохода. То есть размер его заработной платы станет выше, пока вычет не будет до конца выплачен.
Что нужно для возврата налога (НДС, НДФЛ) при покупке квартиры
- Сам паспорт и заверенная копия его основных страниц;
- Заполненная декларация по форме 3-НДФЛ(Подробнее см. Как заполнить декларацию (ндфл3) при покупке квартиры ?);
- Справка 2-НДФЛ от работодателя;
- Договор купли-продажи объекта, либо договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
- Правоустанавливающие документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности, а также акт приема-передачи объекта;
- Квитанция или расписки о получении продавцом оплаты за объект от налогоплательщика;
- Кредитный договор (договор ипотеки) с указанием в качестве цели заимствования покупки или строительства жилой недвижимости, справка из банка о начисленных за отчетный период процентов, квитанции и чеки о внесении обязательных платежей по договору – при намерении использовать вычет на проценты по кредиту;
- Платежные документы о приобретение стройматериалов и отделочных материалов – при самостоятельной стройке;
- Свидетельство о браке и заявление о распределении средств налогового вычета – при оформлении жилья в совместную собственность.
Нюансы оформления долевой собственности
При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.
Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Вопрос от читательницы Клерк.Ру Елены (г. Новый Уренгой)
Организация (ООО) на общей системе продает одну квартиру юр. лицу, другую квартиру – физ. лицу. Какие налоги ожидают продавца и покупателей? И при покупке юр. лицом квартиры – в дальнейшем какие налоги должен будет уплачивать юр. лицо – налог на имущество?
В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения). Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п. 5 ст. 149 НК, не отказался от освобождения указанных операций от налогообложения (для отказа в налоговый орган представляется соответствующее заявление в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения).
Таким образом, в общем случае при продаже квартир организация, применяющая общую систему налогообложения, независимо от того, кто является покупателем (физическое или юридическое лицо), будет уплачивать только налог на прибыль. При этом доходы от реализации квартир подлежат уменьшению:
- либо на остаточную стоимость квартир (если они являлись у продавца амортизируемым имуществом в соответствии с критериями ст. 256 НК), пп. 1 п. 1 ст. 268 НК;
- либо на стоимость приобретения данных квартир (если они приобретались для перепродажи), пп. 3 п. 1 ст. 268 НК.
Покупатели квартир становятся в отношении них плательщиками налога на имущество:
- юридическое лицо – на основании п. 1 ст. 374 НК, если:
1) применяет общую систему налогообложения;
2) квартира приобретена не для перепродажи, т.е. является для организации объектом основных средств;
- физическое лицо – на основании п. 2 ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. №2003-1, если:
В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар. При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре. Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.
Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.
Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.
Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.
Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру
В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.
Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:
- инвестирование;
- использование в коммерческой деятельности компании.