Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подготовиться к общему собранию собственников дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания
Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:
- сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
- дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Нормы статьи статье 45 ЖК РФ:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Как следует из п. 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника помещения дома. Из указанной нормы следует, что лица, не являющиеся собственниками помещения в доме, не вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания. В судебной практике встречаются прецеденты, когда суд одним из оснований недействительности принятого общим собранием решения указывает как раз созыв собрания лицами, не являющимися собственниками (см., например, определение судебной коллегии Московского городского суда от 12 ноября 2010 г. по делу N 33-35163). Нередко, такие лица являются представителями управляющих организаций, желающих обслуживать жилой дом или заменить собой другую УО, качеством услуг которой не довольны домовладельцы. Однако, как представляется, созыв собрания несобственником единственным и достаточным основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным в практике судов являться не будет, потому как несмотря на нарушение закона, собственники выразили волю, а указанное нарушение суд на основании п. 6 статьи 46 ЖК РФ вправе признать несущественным.
В соответствии с пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Это общее правило. Имеют место случаи, когда сообщение вывешивается на подъездную дверь, в холлах, лифтах, на информационные стенды, расположенные при входе в подъезд, и т.д. Однако по смыслу п. 4 статьи 45 разместить такое сообщение в доступных местах собственник — инициатор собрания вправе лишь в случае, если решением общего собрания собственников определено такое доступное для всех собственников помещение в доме, где подлежит размещению указанное сообщение. Если решение общего собрания по данному вопросу не принималось, то сообщение должно быть направлено каждому собственнику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Например, «суд удовлетворил иск, при этом не принял во внимание доводы ответчиков относительно развешивания уведомлений о собрании на подъездах , поскольку такой способ уведомления законодательством и Уставом ТСЖ также не предусмотрен. Судом установлено, что кворум для принятия решения общим собранием отсутствовал» (см. например, Мотовилихинский районный суд г. Перми — Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с оспариванием решений ТСЖ, собственников помещений в многоквартирных домах и т.д., с учетом практики рассмотрения дел по взысканию коммунальных услуг, практики мировых судей). Рекомендуем статью по теме: «Сообщение о проведении общего собрания собственников размещено на подъезде дома».
Квалифицированным большинством, т.е. не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме принимаются следующие решения:
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Как указано в п. 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Например, суд правомерно признал решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования и другим вопросам незаконным, поскольку присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал, вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания (см. «Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)»).
Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
- Инициировать собрание может любой из собственников помещений в конкретном доме
- Помимо собственников с инициативой провести собрание может выступить управляющая организация, с которой заключен договор управления и которая соответственно осуществляет управление данным многоквартирником
- Также инициатором может выступить правление ТСЖ, если оно создано
- Кроме указанных инициаторов, созвать внеочередное собрание может ТСЖ, управляющая компания, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, если к ним письменно обратятся собственники, которые имеют минимум 10% голосов от общего количества.
- Инициировать проведение собрания может и орган местного самоуправления, если собственники не смогли выбрать управляющую компанию.
ВАЖНО: инициатор собрания, несет все расходы по его проведению.
Хранение материалов проведенного собрания в МКД
Где будут храниться материалы и информация по проведенному собранию определяется на собрании.
Копии протоколов собрания, а также решений хранятся в том месте или по тому адресу, которые определены на собрании. А что же с оригиналами протоколов собраний и решений?
Подлинники протоколов собраний и решений направляются в уполномоченные органы в порядке, определенном Минстроем России (приказ от 28.01.2019 № 44/пр).
Инициатор собрания предоставляет подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию, ЖСК, правление ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, которые после получения обязаны в течение 5 рабочих дней направить соответствующие документы в орган госжилнадзора для хранения в течение 3-х лет. При способе управления МКД непосредственно собственниками протокол и решения предоставляются в орган жилищного надзора. При необходимости копии протокола и решений предоставляются в ресурсоснабжающую компанию, а также рег. оператору по обращению с ТКО. Документы должны быть представлены со дня принятия не позднее 10 дней.
Адвокаты и юристы нашего бюро, специализирующиеся на вопросах жилищного законодательства, всегда готовы помочь в юридических вопросах, касающихся организации проведения общих собраний, а также в решении иных спорных вопросов, связанных с управлением Вашего многоквартирного дома.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
Особенности проведения очно-заочного собрания
В целом, нормы очно-заочного голосования ничем не отличаются от других форм. Главное отличие в том, что такое собрание состоит из двух этапов. Сначала проводится обсуждение вопросов очно, а затем собственники жилья проводят заочное голосование. При этом этапы могут проводиться не последовательно, а параллельно. Чаще всего это необходимо для решения срочных вопросов.
Если собрание решено проводить поэтапно, то в уведомлениях необходимо указать две даты: одну для этапа, проводимого очно, другую — для заочного голосования. При этом важно отметить, что повестка дня одинакова.
Если собрания будут проводиться последовательно, то уведомить собственников квартир придется дважды, то есть направить два разных уведомления. При этом оповещения о дате окончания голосования должны быть отправлены после первого этапа собрания.
Источники:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования.
Оповестите собственников о проведении общего собрания
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
При использовании для проведения общего собрания собственников информационной системы сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе (п. п. 4.12, 4.14 Правил).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Собственники вправе обратиться в УО для проведения общего собрания
Часть. 6 ст. 45 ЖК РФ закреплена возможность (право) собственников, которые в сумме обладают
не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме, обратиться в письменной форме в УО или правление ТСЖ, ЖСК для организации проведения общего собрания собственников.
В заявлении (обращении) должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
При получении такого обращения — УО обязана:
- осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения;
- не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке ;
- оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания ;
- довести результаты голосования до собственников в установленном порядке.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)
Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.
Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
- Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
- ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
- (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.
В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания.
- В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.