Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошеннические схемы при покупке квартиры: 10 распространенных схем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Покупаете её, наслаждаетесь жизнью, но в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён. Что делатЬ Попробовать продать? Это невозможно, потому что в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. А значит, заключив сделку, новый владелец получил в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме. Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.
Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт. Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала. Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.
Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам. Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.
Как себя обезопасить:
- Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
- Сверьте подписи на документах и в паспорте.
- Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
- То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
- Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
- Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
- Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.
Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт проведение сделки незаконным, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.
Как себя обезопасить:
- Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
- Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
- При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.
Собственник «передумал» через какое-то время
Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла. Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт. И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях. Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Неожиданное появление наследников
Согласно нормам законодательства, наследники умершего могут вступить в свои права в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Иногда правопреемников несколько. Некоторые могут по каким-то причинам пропустить срок, установленный законом. Но встречаются среди наследников и мошенники, которые используют данные обстоятельства в целях проведения аферы.
Например, два человека имеют право претендовать на наследство. Один из них не уведомлен о смерти наследодателя. Второй вступает в права наследования и оформляет квартиру в свою собственность, после чего объявляет о продаже помещения по привлекательной цене. Покупатель находится быстро. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Спустя некоторое время, второй наследник узнает о смерти родственника и восстанавливает сроки вступления в права, после чего сделка, заключенная с недвижимостью, признается недействительной.
Покупателю потребуется убедить суд в том, что он не знал о существовании второго наследника, и доказать свою непричастность к мошенничеству. В самом благоприятном случае продавца могут обязать выплатить пострадавшему лицу половину вырученных о продажи квартиры денег. Но суд может принять также решение о выделении второму наследнику доли в квартире. Это приведет к утрате покупателем права единоличной собственности.
Внимание! Чтобы избежать мошенничества, рекомендуется запросить сведения из ЕГРН и проверить цепочку собственников. Чем больше владельцев существовало в прошлом, тем выше вероятность у покупателей быть обманутыми. Риски минимальны, если последний собственник вступил в права более 3 лет назад до момента заключения сделки. Лучший способ избежать развода квартирных аферистов — указать в договоре, что всю ответственность при появлении новых наследников будет нести продавец.
О популярном разводе Авито или Юли подробно писать нет смысла, знают почти все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец об этом говорит и говорит, что скоро должен ее купить, но может оставить себе, если получит задаток.
Доверчивый человек переводит деньги, даже не глядя на квартиру. Как правило, требуется небольшая сумма – в пределах 1000–2000 рублей, – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Конечно, квартира не принадлежит «продавцу» – скорее всего, он использует в объявлении чужие фото.
Есть и другие, гораздо более изощренные методы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Давайте рассмотрим 10 самых сложных и популярных афер с квартирами, которые нелегко обнаружить.
Усвоив самые частые схемы мошенничества с квартирами и, соблюдая элементарные юридические правила, можно обезопасить себя от многих видов обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому всегда:
- проверяйте паспорт клиента, тщательно сличая его внешность;
- просматривайте клиента по базам данных;
- внимательно изучайте правоустанавливающие документы по сделке;
- отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам;
- беседуйте с соседями перед оформлением договора, выясните информацию о хозяевах и доме;
- проверяйте – нет ли юридических запрещений;
- не передавайте никому оригиналы и копии правоустанавливающих документов или деньги (аванс, залог, задаток) до окончания полноценной проверки.
Как избежать мошенничества при покупке квартиры?
При сделках с недвижимостью избежать мошенничества можно, если действовать не спеша, внимательно проверять все документы. Вот несколько рекомендаций, которые помогут вам не остаться без денег и жилья:
- Приобретая жильё в строящемся доме, обязательно заключайте договор долевого участия напрямую с генеральным застройщиком. Первый взнос следует вносить только после того, как строительная компания зарегистрирует свою недвижимость в Росреестре.
- Покупая квартиру на рынке вторичного жилья, самый верный и безопасный способ – оформлять сделку нотариально. Конечно, это будет стоить дороже, но поможет сберечь ваши деньги. Кроме того, в таком случае вы вряд ли останетесь без жилья. Нотариусы проверяют сделку на чистоту очень тщательно и ещё на начальных этапах способны выявить все подводные камни и мошеннические схемы.
- Если же вы приняли решение обойтись без нотариального удостоверения сделки и всё сделать самостоятельно, то:
- старайтесь вести все дела непосредственно с собственником;
- тщательно проверьте все предоставленные документы на квартиру и сведения в соответствующих инстанциях;
- требуйте предоставление справки о дееспособности;
- ведите все переговоры с продавцом в присутствии своих свидетелей;
- при обнаружении малейших сомнений в законности сделки откажитесь от неё или обратитесь к компетентному специалисту за помощью;
- никому не доверяйте свои личные документы;
- ни в коем случае не заводите дружбу с риэлтором;
- берите кредиты на приобретение жилья только в проверенных банках и организациях;
- постарайтесь избежать покупки полученной по наследству квартиры, а если это невозможно, то выбирайте ту, которую владелец унаследовал более трёх лет назад (3 года – срок исковой давности по делам о наследстве).
Мелочь, а неприятно
Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:
«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».
На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.
При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:
- сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
- сделку оформляют по фальшивым документам;
- продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
- продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
- покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.
Продажа по доверенности
Один из распространенных способ обмана в сфере недвижимости – продажа имущества по доверенности. Подделать этот документ довольно просто и недорого. Стоимость составляет от 500 тыс. до 1,5 млн руб. Неспроста, в последнее время увеличилось число уголовных дел о привлечении нотариусов к уголовной ответственности по составам: мошенничество, подделка документов. Доверенность позволяет преступникам не только продавать квартиры, но и получить дубликаты правоустанавливающих документов, необходимые для продажи. Подобным способом чаще всего реализуется либо арендуемое жилье, либо долгое время пустующее, собственники которого находятся в командировках или за границей, а также помещения, владельцы которых скончались при отсутствии наследников.
Мошенничество при покупке и продаже недвижимости
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:
- Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
- Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
- Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
- Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
- При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.
При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:
- Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
- Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
- Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
- При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:
- сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
- сделку оформляют по фальшивым документам;
- продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
- продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
- покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.