Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незначительная доля в квартире судебная практика в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Для большей ясности стоит напомнить, что такое выдел доли и когда такой выдел возможен. Во-первых, доля в праве собственности (например, та же 1/5), не означает, что Вам принадлежит 1/5 строения (дома, или квартиры, например). Во-вторых, доля в праве, которая еще не выделена в натуре, позволяет владеть и пользоваться сособственникам всем имуществом в целом, а не только какой-то его частью. Выдел доли всегда направлен на прекращение права общей собственности и возникновение у выделяющегося собственника единоличной собственности на соответствующую его доле часть жилого помещения.
Согласно п. 35 Совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» в части несоразмерности ущерба строению содержит также следующее разъяснение:
«под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.».
Далее, в п. 11 Постановления Пленума ВС № 4 содержится следующее разъяснение:
при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения. При невозможности же выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.
Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.) дома с отдельным входом, либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Как правило, техническая возможность выдела доли имеется только в индивидуальных жилых домах, в квартирах же (многоквартирных жилых домов) выделить долю практически невозможно.
Отношение Верховного Суда РФ к позиции Конституционного Суда РФ
07.02.2008г. свое мнение о возможности применения правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, высказал Конституционный суд РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ». В частности КС РФ, указал следующее:
«…Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)…»
Однако, разъяснение, данное КС РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, похоже, не нашло отклика в сердцах судей Верховного Суда. В Бюллетене Верховного Суда РФ № 11 от 28.11.2008г. опубликовано Определение ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17, где содержаться следующие выводы:
«…Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности..»
Так как Определение ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17 опубликовано в Бюллетене ВС РФ спустя более девяти месяцев с даты вынесения Определении КС РФ от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, то можно сделать вывод, что ВС РФ судебную практику применения положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ менять не намерен и суды общей юрисдикции при разрешении гражданских дел будут руководствоваться именно позиций Верховного, а не Конституционного Суда РФ.
Выкуп доли в судебном порядке (незначительных долей)
В этом случае в судебном порядке устанавливается факт выделения в натуре этой самой меньшей доли. Если ее не хватает на то, чтобы выделить отдельное помещение, то судебный иск удовлетворяется в пользу владельца большей части недвижимости. При этом последний обязан или предоставить равноценный обмен в натуре или же возместить убыток ответчику. За основу расчета стоимости ничтожной доли берется рыночная и кадастровая стоимость всей недвижимости, а затем вычленения уже суммы, в которую оценивается доля. Чаще всего собственник незначительной части остается удовлетворенным полученными средствами. При этом свою цену он установить не имеет права.
Рекомендуем прочесть: Для регистрации договора аренды нежилого помещения какие нужны документы
Последние подтверждают факт невозможности выделения доли в натуре, передают документы по оценке стоимости всего имущества и его долей. Чтобы подтвердить факт того, что собственник меньшей доли не владеет своей частью недвижимости в полной мере, желательно приложить документы-доказательства: налоговые выписки, квитанции об уплате коммунальных и прочих услуг. Нелишним будет пригласить и свидетелей, которые подтвердят, что собственник меньшей доли в ней ранее не проживал и вообще ею не пользовался.
Что можно делать с маленькой долей в квартире
Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее. Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте. Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.
Собственник обязан оплачивать коммунальные платежи исходя из фактического размера своей доли.
Признание и последующий выкуп незначительной доли – это спорная и сложная процедура которая требует грамотного юридического сопровождения. Часть самых популярных и часто возникающих вопросов специалисты прояснят на бесплатной консультации, и они же могут представлять интересы клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Незначительная доля в квартире
А вот, продать возможно любую долю в квартире, тут возникает вопрос цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. И этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую» родственникам и соседям. Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой. Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.
Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением из-за незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации. Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля не является единственным жильём для владельца доли малой. А значительную долю невозможно выкупить у остальных совладельцев даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.
Рекомендуем прочесть: Умер муж как делится наследство
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.
Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.
При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.
Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.
В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.
Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Перовского районного суда города Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении иска, заявленного к клиенту адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права собственности на долю жилого помещения, обязании выплатить компенсацию, признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением. Обстоятельства дела: Истец обратилась в суд с указанным иском, мотивируя исковые требования тем, что она является собственником 4/5 долей 1-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м. Оставшаяся 1/5 доли данной квартиры принадлежат на праве собственности ответчику (клиенту адвоката Лавровой Е.А.). Истец считал, что доля ответчика является незначительной, не может быть выделена в натуре, ответчик не имеет существенного интереса в ее использовании. Адвокат Лаврова Е.А. с иском не согласилась, указала в отзыве, что ответчик фактически проживает в спорной квартире и заинтересован в ее использовании, поскольку иного пригодного для проживания жилого помещения на территории города Москвы у него нет. Намерения продавать свою долю он в настоящее время не имеет. Суд отказал в удовлетворении иска мотивировав свое решение тем, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако в данном случае у ответа имеется существенный интерес в использовании данного жилого помещения. В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Существенный интерес ответчика в пользовании спорной квартирой состоит в том, что иных жилых помещений в г. Москве он не имеет, отчуждать свою долю квартиры не желает, нуждается в медицинской помощи, которую получает по месту своего жительства в г. Москве. Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и фактически там проживает. Учитывая изложенное, а также возраст ответчика (08.12.1944 года рождения), получение им по месту жительства социальных гарантий, судебная коллегия согласилась с тем, что ответчик имеет существенный интерес в использовании спорного имущества. При этом судебная коллегия отметила, что такой интерес отсутствует у истца, которая является собственником 1/3 доли в праве собственности на другую квартиру, где зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает со своей семьей. При таких обстоятельствах Мосгорсуд признал решение суда первой инстанции законным и оставил его в силе.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Алгоритм признания малозначительной доли
Признание доли в праве собственности незначительной необходимо для разъезда с совладельцами, установления принудительного выкупа за принадлежащие метры по оптимальной стоимости. Для принятия судом соответствующего решения необходимо подготовить документацию и значимые аргументы, поскольку если соглашение достигается добровольно, то процедура обращения в судебные инстанции теряет смысл.
Незначительная доля в квартире
А вот, продать возможно любую долю в квартире, тут возникает вопрос цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. И этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую» родственникам и соседям. Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой. Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.
Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением из-за незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации. Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля не является единственным жильём для владельца доли малой. А значительную долю невозможно выкупить у остальных совладельцев даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.
Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.
Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.
Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.
Судебные практика по долевым спорам собственников жилья
Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире.
Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.
Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.
Супруги приняли решение обратиться в Верховный суд для защиты своих интересов, и в конечном итоге ВС РФ постановил, что решение, которое было принято областным судом в пользу гражданина, владеющего небольшим метражом в квартире, не имеют законных оснований.
В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».
Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.
Вдобавок, что самое важное: в трехкомнатной квартире не имеется помещения, которое бы по метражу соответствовало размеру доли истца.
Предлагаем ознакомиться Как оспорить договор дарения практика решение
Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Верховный суд с аргументом в апелляции не согласился. Если обратиться к статье 288 Гражданского кодекса и к 17 статье Жилищного кодекса, то там сказано, что жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них проживали люди.
Но если жилое помещение находится у нескольких граждан на правах общей долевой собственности, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью необходимо неразрывно связывать со
статьей 247 Гражданского кодекса
о владении имуществом, находящемся в долевой собственности. И распоряжаться подобным долевым имуществом можно лишь по соглашению сторон.
И если собственники не договорились, то распоряжаться можно по решению судебного органа власти. Владелец малых метров обладает правом на владение имуществом, которое соразмерно его доли. И если это не представляется возможным, то он имеет право истребовать компенсационную выплату за свою долю.
В данном деле ответчиками является семейная пара, которая не состоит в родственных или дружеских связях с истцом. В трехкомнатной квартире имелись три смежно-проходных комнаты, и ни одна из них не соответствовала доле новоиспеченного владельца, так как она существенно меньше оговоренных выше метров.
Вдобавок, планировка квартиры такова, что для того чтобы попасть в туалет, в ванну, или на кухню, необходимо было миновать комнаты семьи, являющейся владельцами основной доли в квартире. Ситуация осложняется еще и тем, что новый собственник до покупки своих метров никогда не проживал в данной квартире.
Итоговое заключение Верховного суда: в случае вселения истца в жилье, будет нарушена статья 247 Гражданского кодекса, данная статья требует учитывать реальную возможность пользования жилым помещением, не нарушая прав жильцов, проживающих в квартире. И если на таких условиях разрешить новому владельцу вселиться, то интересы и комфортное проживание иных участников общей собственности будут нарушены.
Предлагаем ознакомиться Процедура покупки квартиры с материнским капиталом
Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, сопровождающие вселение в долевую квартиру:
- Необходимо ли согласие второго собственника на въезд в квартиру? Нет, любой обладатель части жилищной площади не должен полагаться на согласие или препятствия от другого.
- Имеет ли лицо, у которого в собственности находится большая часть на квартиру, какие-либо преимущества при вселении? Нет, все владельцы имеют одинаковые права на проживание.
- Имеет ли право владелец доли вселять в квартиру членов своей семьи? Да, имеет, в том случае, если он зарегистрирует их по этому адресу.
- Если лицу принадлежит доля в однокомнатной квартире – вселение может ли осуществиться? Да, если, на то нет препятствий в соответствии с существующими законами.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.
Когда жилищная доля признается незначительной:
- если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
- если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
- если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
- если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
- если имеется альтернативное жилье.
Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!
Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.
Какие сложности возникают при распоряжении незначительной долей?
Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, как уже было сказано выше, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2348/2016). Соответственно вселиться и пользоваться жилым помещением, а также зарегистрировать в нем третьих лиц собственник незначительной доли может только с согласия других собственников или по решению суда, который определит порядок пользования спорным жилым помещением (ст.246 ГК РФ).
Наибольшее количество споров с собственниками незначительной доли возникает в связи с тем, что в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ суды вправе определить судьбу незначительной доли и без согласия ее собственника (см. также п. 13 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4). А именно, обязать других собственников выплатить ему компенсацию вместо выдела доли в натуре, если она незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (имеет другую жилплощадь).
При этом в таких спорах позиции судов могут резко отличаться. Прежде всего, возникает вопрос, имеет ли право требовать компенсацию только выделяющийся собственник незначительной доли или же суд вправе утвердить выплату компенсации и без его требования о выделе. При разрешении таких споров судебная практика должна основываться на позиции Верховного суда, которая заключается в том, что если собственник незначительной доли злоупотребляет своим положением или не может пользоваться своей долей, не нарушая в то же время права собственника значительной доли, то ему может быть выплачена компенсация.
Выселение собственника – в каких случаях это возможно?