Договор участия в долевом строительстве жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

• двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);

• возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);

• консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

• застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
• дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Участие кредитных организаций в ДДУ

Для участия в долевом строительстве в большинстве случаев недостаточно накоплений и зарплатных доходов гражданина. Как ни странно, это неосновная причина, по которой договор на долевое строительство часто напоминает «бланк ДДУ». В этом бланке от руки заполняются только определённые графы.
Вложения в недвижимость – очень интересная тема для банков и финансовых организаций. Это реально складывающий рынок строящегося жилья в его динамике, то есть до момента, когда возникает недвижимость как таковая.

Отношения по договору ДДУ сопровождаются кредитными отношениями. Не исключены варианты, когда кредиторы сами определяют застройщиков и обязывают граждан инициировать долевое строительство не в том доме или районе, котором дольщику выгодно.

Указание в договоре ДДУ на конкретную кредитную организацию не нарушает права дольщика в контексте законодательства, но ограничивает его свободу выбора и возможность распоряжения собственностью до момента, когда его обязательства по кредитным договорам будут исполнены в полном объёме.

Рекомендуем ознакомиться:

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

Фактически кредитные организации превратились в заинтересованных участников рынка строящегося жилья, и манипулируют своими финансовыми возможностями, формируют план своих доходов на длительные периоды времени.

Реального отношения к ДДУ в контексте гражданина, желающего участвовать в долевом строительстве, не имеет.

Но всегда:

• важен застройщик;
• финансовое состояние застройщика;
• рейтинг среди конкурентов, опыт строительства;
• отношения с кредитными учреждениями.

Далеко не каждому дольщику доступна информация за пределами, установленными законом, но при любой возможности, получить дополнительные сведения, следует ею воспользоваться.

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.

Как проходит государственная регистрация договора участия в долевом строительстве?

Статья 3 закона №214-ФЗ обязывает регистрировать ДДУ, как и всякую законную сделку. Подлежащий государственной регистрации документ должен быть представлен в письменной форме.

Следующий пакет документов требуется для регистрации договора долевого участия:

• Заявления застройщика и дольщиков.
• Копии ДДУ, заверенные нотариусом. Их число определяется количеством участников ДДУ и одна копия понадобится для регистрирующего государственного органа.
• План земельного кадастра строительного участка (оригинал с копией), которые заверяет Москомзем (соответствующий ТОРЗ).
• Арендный договор или права собственника на землю (оригинал с заверенной копией).
• Санкции на строительство (2 копии).
• Проектная декларация.
• Детализация плана объекта недвижимости, где указываются площади жилых и нежилых помещений.

Примечание: кадастровый план в оригинале его владелец может получить по окончании регистрации договора долевого участия.

Для физических лиц необходимы следующие документы:

1. ИНН – оригинал и копия.
2. Доверенность, оформленная на физическое или юридическое лицо по поводу разрешения регистрации ДДУ, в оригинале, заверенном нотариально.
3. Любое удостоверение личности физического лица.

Зачем нужно страхование договора долевого участия?

Неправильно составленные договора долевого участия в России стали причиной тысяч несостоявшихся сделок и удавшихся на этом афер.

Во избежание такого рецидива появился новый закон, по которому обязательства застройщика перед дольщиком подлежат неотложному страхованию. Он стал исполняться с 1 января 2014 года. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – № 294 – ФЗ гарантирует дольщикам безопасность от мошеннических действий.

Существует 3 возможных варианта страхования договора долевого участия:

• Застрахованная ответственность застройщика страховой компанией.
• Выданная банком гарантия на инвестированную сумму.
• Возможное соучредительство в новом Обществе взаимного страхования ответственности.

Необходимые документы

Принимая решение о вложении средств в долевое строительство жилого дома, обязательно следует требовать от фирмы-застройщика предъявить в документальной форме определенные сведения о компании и будущем объекте недвижимости:

Важные пункты договора

Все вышеперечисленные условия важны для признания сделки долевого участия действительной.

Но стоит также обращать внимание на некоторые иные пункты документа. Так, раздел «Ответственность сторон» зачастую в полном объеме копирует статьи закона, но некоторые недобросовестные застройщики стали прибегать к формулировкам, дающим, по их мнению, возможность снять с себя ответственность за задержку по вводу в эксплуатацию. Однако такого рода положения судом учитываться не будут.

Кроме того, некоторые договоры могут содержать пункты, противоречащие нормам действующего законодательства и ущемляющие права участников строительства. К примеру, застройщики прописывают подсудность возникающих споров исключительно по месту своего нахождения. Или еще один пример – фиксация обязанности выплатить аванс за 6 месяцев за услуги управляющей компании.

Сотрудники юридического бюро «АргументЪ» советуют в аналогичных ситуациях помнить, что к отношениям, следуемым из договора, заключенного участником долевого строительства только для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей, которое гарантирует гражданам необходимую дополнительную защиту.

ФЗ «О защите прав потребителей» признает недействительными такие условия договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с правилами, установленными законами или иными нормативными актами РФ в сфере защиты прав потребителей.

Юристы ЮБ «АргументЪ» резюмируют –обращайте внимание на такие положения договора, но всегда помните, они будут признаны недействительными.

Договор участия в долевом строительстве

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12. 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

• Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
• Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
• Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
• Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

Похожие записи:

• Страховые взносы на работников в 2023 году
• Сколько в месяц получают инвалиды второй группы в Москве в 2023 году
• Сумма не облагаемая налогом при продаже авто в 2023 году