Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура получения ГПЗУ: всё, что нужно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является неотъемлемой частью процесса получения разрешительной документации на строительство. Он представляет собой официальный документ, содержащий информацию о планировочной организации территории и требованиях к расположению объектов на земельном участке.
Определиться, нужен ли ГПЗУ
В зависимости от того, какой объект планируется к строительству на участке, может варьироваться необходимость в получении градплана. Мы хотели бы привести две распространенные ситуации, когда оформить ГПЗУ не требуется:
- Строительство линейного объекта. Для них законодательством установлено наличие другого важного документа – проекта планировки или межевания территории.
- Возведение частного дома, сарая, гаража, бани и иных построек на земле с ИЖС. Не имеет значения, по какой из процедур застройщик планирует оформить частную постройку (дачная амнистия или уведомление), получать ГПЗУ не потребуется. В крайнем случае, только для проверки правового статуса земли, но не для согласования работ.
Порядок получения ГПЗУ
По общему правилу, подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка относится к компетенции органов местного самоуправления (ОМС). Порядок получения ГПЗУ, помимо общих норм Градостроительного кодекса, определяется административными регламентами, утверждаемыми ОМС. Форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя России.
Заявление на выдачу ГПЗУ подается по месту нахождения участка непосредственно в уполномоченный орган (в том числе, через единый портал госуслуг или ГИС обеспечения градостроительной деятельности) или через МФЦ. ГПЗУ выдается заявителю без взимания платы в течение 14 рабочих дней с даты регистрации заявления, при условии отсутствия оснований для приостановления оказания услуги или отказа в выдаче ГПЗУ.
Если участок образован путем выдела из исходного участка, в отношении которого были получены ГПЗУ и разрешение на строительство, получать новый ГПЗУ не требуется, если мероприятия по реализации проекта строительства (реконструкции) объекта начаты в течение трех лет с даты выдачи ГПЗУ.
В отношении смежных участков заявитель вправе получить как отдельные ГПЗУ, так и единый ГПЗУ. В единый ГПЗУ включается информация о границах смежных участков и их кадастровых номерах (при их наличии).
Взаимосвязь с другой техдокументацией
Приступать к оформлению ГП, если владелец решил построить новый дом или реконструировать имеющееся строение, следует только после готовности:
- КПЗУ (паспорта кадастра, представляющего собой выписку из реестра, содержащую индивидуальные характеристики надела).
- топографический проект (включающий в себя результаты геологических работ, необходимых для начала возведения постройки).
- ситуационный (который составляется параллельно с предыдущим документом, отображает разграничение земли и прилегающие к обозначенной территории объекты).
- СТУ (нормативы, применяемые к конкретному ЗУ).
- задокументированные результаты межевания (обозначающие четкие границы площади).
Только имея на руках все вышеперечисленные бумаги, собственник может заняться составлением ГП.
Документы для получения
Существует определённый список документов, которые обязаны быть предоставлены застройщиком архитектуры в регионах, этот список будет зависеть от версии бумаг, которые необходимы для того, чтобы оформить ГПЗУ в городе Москва. Заявитель обязан приготовить, а также отправить в Москомархитектуру следующую документацию:
- Заявление установленного образца.
- Копию гражданского паспорта.
- Копию правоустанавливающего документа на ЗУ и ОКС.
- Доверенность на уполномоченное лицо (если интересы владельца представляет доверенное лицо).
- Выписка из ЕГРЮЛ (для организаций).
- Кадастровый паспорт на землю.
- Выписка из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей).
Для чего он необходим
Основанием для начала строительных работ может быть только выданное разрешение на строительство. Получить его можно только при предоставлении градостроительного плана. Если не было проведено межевание и границы участка не определены, ГПЗУ не может быть оформлен. Если же строительство будет проведено без согласования, впоследствии право собственности оформить будет практически невозможно. Кроме того, уже возведенное строение могут обязать снести за собственные средства.
Любые строительные работы проводятся в соответствии с градостроительным планом, принимая во внимание указанные в нем данные.
- Основное, для чего нужен градостроительный план — определить максимальную площадь застройки участка. На плане она называется пятном, и строить вне этой зоны категорически запрещено;
- Также для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию без проблем, необходимо четко соблюдать отступы от границ участка;
- Помимо прочего, план учитывает расположение газовых линий, инженерных коммуникаций и других аналогичных объектов;
- Также учитываются все возможные виды использования участка, что позволит доказать обоснованность строительства;
- Помимо прочего, именно планом определяется максимальная этажность, а также максимально допустимая площадь возводимого объекта. Если эти параметры будут нарушены, объект ввести в эксплуатацию не удастся;
- Площадь здания не может превышать определенный процент от участка. Нарушение также приведет к отказу во вводе в эксплуатацию;
- Также план учитывает все существующие ограничения и обременения. В дополнение к этому в нем указывается особый статус территории.
В каком случае может быть отказано в выдаче градостроительного плана?
В некоторых ситуациях уполномоченное ведомство может отказать в выдаче градостроительного плана. Наиболее часто встречаются следующие причины отказа:
- заявление было составлено некорректно;
- приложен неполный пакет документов;
- заявитель желает получить ГПЗУ для размещения объектов дачного или личного подсобного хозяйства, садоводства, либо индивидуального жилищного строительства;
- данный земельный участок не значится на кадастровом учёте;
- заявитель не является правообладателем территории, либо не действует на основании доверенности;
- в документах содержится недостаточно сведений, они недостоверны или противоречивы;
- строительство на земельном участке строго запрещено. Например, так бывает, когда выбранная территория уже была отдана под государственные или муниципальные нужды.
Отсутствие ГПЗУ станет основанием для отказа в выдаче необходимых согласований.
Заказчику и застройщику важно внимательно следить за реализацией параметров ГПЗУ. Разные характеристики в нем и в проектно-сметной документации приведут к существенным осложнениям, следствием которых станет удорожание проекта и задержка начала работ. Получение разрешения на строительство будет отложено до внесения исправлений и потребует дополнительных затрат. Если уже готовый объект не будет отвечать изложенным в ГПЗУ параметрам, застройщику не удастся ввести его в эксплуатацию. Затраты на дополнительные работы могут сделать проект нерентабельным.
Получение ГПЗУ позволяет оценить все финансовые и правовые риски, связанные с возможной реализацией проекта, и принять решение о проведении дальнейших работ по возведению или перестройке зданий и сооружений.
Компания SEVERIN DEVELOPMENT® оказывает помощь клиентам при составлении градостроительных планов земельных участков. Услуга предоставляется в рамках комплексного сопровождения строительных проектов.
ЧТО ТАКОЕ ГПЗУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
Важность градостроительного плана в строительстве трудно переоценить. Без оформления этой документации запрещена застройка земельного надела или выполнение восстановления уже построенных зданий. В дальнейшем документ применяется для получения разрешения на строительство, а также ввод готовых сооружений в работу.
В строительстве ГПЗУ — базовая бумага, на основании которой оформляется остальная документация. Компании и частные лица, планирующие получение плана, должны знать следующие нюансы — что это такое, как получить документ, сколько он готовится и как долго действует. Чтобы избежать задержек в оформлении, важно уточнить требования, которые выдвигают уполномоченные органы к пакету бумаг и оформлению заявления, и только после этого подавать заявку.
Градостроительный план применяется для:
- Определения требований, необходимых для оформления новой проектной документации.
- Уточнения границ участка.
- Получения разрешения на строительство (восстановления) сооружения и дальнейшего ввода в работу.
Причины отказа в выдаче ГПЗУ
Отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка возможен по следующим причинам:
- пакет документов, поданный в МФЦ, является неполным;
- отделение МФЦ и месторасположение участка земли находятся в разных субъектах России;
- заявление подано лицом, не имеющим права на земельный участок;
- на участке запрещено капитальное строительство.
-
+1
Разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка
В соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 ст. 51 ГрК РФ. Таким образом, предоставление ГПЗУ является обязательным документом при получении разрешения на строительство.
Целью предоставления ГПЗУ при получении РНС является установление соответствия проектной документации требованиям градостроительного регламента, установленного в отношении строящегося объекта, градостроительным нормативам. В соответствии с частью 26 статьи 1 ГрК РФ нормативы градостроительного проектирования – совокупность установленных в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами, предусмотренными частями 1, 3 и 4 статьи 29.2 ГрК РФ, населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Частью 2 статьи 29.2 ГрК РФ определено, что региональные нормативы градостроительного проектирования могут устанавливать предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения. При внесении изменений в РНС стоит учитывать, что процедура внесения изменений в РНС аналогична процедуре получения РНС. Основания для отказа во внесении изменений в разрешение, также идентичны основаниям для отказа в выдаче разрешения на строительство (несоответствие проекта градостроительному плану земельного участка, виду разрешенного использования земельного участка и другим ограничениям).
Таким образом, застройщик вправе вносить корректировки в проектную документацию после получения РНС. Застройщику не запрещено предоставить с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство новую проектную документацию, соответствующих оснований для отказа во внесении изменений в разрешение законом не предусмотрено.
Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика, утверждается в окончательной форме также застройщиком, после чего подлежит использованию при строительстве. Таким образом, ГрК РФ не содержит запрета застройщику корректировать и изменять проектную документацию в зависимости от своих потребностей. Вместе с тем, с пакетом документов для внесения изменений в РНС необходимо также представить ГПЗУ. ГПЗУ должно быть действительным на момент подачи соответствующего заявления о внесении изменений в РНС. В случае если срок действия ГПЗУ истек, застройщик должен будет получить новый ГПЗУ.
Когда нужно заказать ГПЗУ
Вам придется пройти процедуру оформления градостроительного плана земельного участка, если вы планируете:
- Составить проект строительства или реконструкции здания.
- Провести базовую планировку для разработки нового архитектурного проекта.
- Уточнить границы частной собственности.
Получение ГПЗУ в Москве и области требуется не только при возведении объектов, но и для выполнения любых проектных работ. Что и неудивительно – государственные органы никогда не одобрят строительный план, который разрабатывался без учета:
- Информации об имеющихся/отсутствующих охранных зонах
- Сведениях о легальном использовании земельного участка.
- Максимального количества этажей здания и его высоты.
- Данных об уже существующих объектах строительства.
Чтобы получить эту информацию, нужно заказать градостроительный план земельного участка.
Необходимые документы для получения ГПЗУ
Исчерпывающего списка бумаг, которые нужно подать для получения ГПЗУ, в федеральном законодательстве не приводится. Из-за этого территориальные образования сами определяют комплекты требуемых документов. В общем виде они выглядят следующим образом:
- заявление на получение плана. Для него утвержденной формы также нет, но образец, от которого можно отталкиваться, заявителю предложат в муниципалитете;
- документ для подтверждения личности заявителя или его законного представителя. В случае с законным представителем от него потребуются бумаги с подтверждением полномочий. Это может быть доверенность или документ, по которому гражданин имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности. Во втором случае речь идет обычно о приказе о назначении человека директором организации-заявителя;
- выписка на участок из государственного кадастра. Она оформляется в местной кадастровой палате;
- если на земельном участке, на который получается градостроительный план, имеются капитальные строения, то к заявлению прикладываются их кадастровые или технические паспорта;
- топографическая съемка территории с отмеченными на них инженерными коммуникациями независимо от места их нахождения: на земле, над землей, под землей.
Местными властями могут быть затребованы и другие документы, конкретный перечень нужно уточнять на месте.
Законодательством установлен срок выдачи градостроительного плана в течение 30 дней после подачи заявления. Но чаще всего граждане получают документ уже через 20 рабочих дней.
Срок действия ГПЗУ составляет три года с момента выдачи. Если за этот период времени владелец участка не сможет получить разрешение на строительство, документ нужно будет заказывать снова. Требования к объектам строительства и границам могут изменяться.
С 1 июля 2017 года в законодательстве произошли изменения. Планы, которые были получены до этого времени, регулируются по срокам годности муниципальными властями. Но срок не может быть более трех лет, либо более 8 с даты вступления нового закона.
Мы не навязываем лишних услуг. Вся информация есть в открытом доступе, и вы все можете сделать сами. Но список, который прилагается к заявлению, серьезен. Вот он:
- ваши уставные документы;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- подтверждение ваших прав на ЗУ;
- технические условия на подключение ЗУ к инженерным коммуникациям;
- кадастровая выписка на ЗУ — границы, поворотные точки и т. д.;
- топографические съемки с обозначением имеющихся сетей инженерно-технического обеспечения;
- схема планировки территории с обозначением расположения будущего объекта;
- если в границах земельного участка есть существующие объекты культурного наследия, понадобятся условия их сохранности;
- справка об отсутствии других построенных объектов недвижимости на земельном участке, или технические паспорта таких объектов, если они там есть.
На земельный участок могут быть наложены градостроительные обременения, которые налагают ограничения на деятельность на участке. В каждом таком случае нужно разбираться отдельно, можно ли здесь строиться, если можно, то как. Например, это может быть:
- санитарно-защитная зона (СЗЗ) вокруг опасных объектов и промышленных производств. Информация о СЗЗ не всегда включается в ЕГРН, поэтому если у вас есть сомнения по поводу находящегося неподалеку свечного заводика, придется обратиться в Роспотребнадзор, чтобы выяснить границы его СЗЗ и есть ли ограничения на использование участка, который в эти границы попадает;
- охранные зоны объектов (газопроводов, ТЭЦ, линий связи, газопроводов, железной дороги и т.д.);
- зоны охраны водных объектов (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны) — в этих зонах едва ли не самые жесткие запреты. Построиться в водоохранной зоне практически невозможно, поэтому будьте бдительны;
- и еще множество разнообразных зон, которые могут испортить вам жизнь (зоны особо охраняемых территорий, охраны объектов культурного наследия, приаэродромные, рыбоохранные, зеленые и прочие интересные зоны).
Позже мы поговорим о нюансах строительства в подобных местах, но в любом случае необходимо перед покупкой земли обязательно выяснить, не попадает ли ваш участок в границы этих территорий. И тут выписка из ЕГРН панацеей не станет: информацию стоит запросить в уполномоченных организациях или у органов власти (тот же РПН, к примеру). А можно запросить ГПЗУ.
ГПЗУ, он же градостроительный план земельного участка: новые правила оформления и образец
Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
На первом этапе необходимо подать заявление на выдачу градостроительного плана земельного участка. Его можно подать непосредственно в Комитет по архитектуре и градостроительства либо в электронном виде посредством портала государственных услуг.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Это тоже важно знать:
Как приватизировать землю под частным домом или гаражом, приватизация дачного домика в 2021 году
От вас потребуются определенные документы для градостроительного плана земельного участка, а именно паспорт и доверенность, если заявление подается представителем. Все остальные документы сотрудники Комитета получат сами в порядке межведомственного взаимодействия.