Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия (ДДУ при покупке квартиры, обязательные условиях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- Иметь гражданство РФ.
- Быть старше 21 года.
- Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
- Иметь безукоризненную кредитную историю.
- Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
- Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
- Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
- Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
- У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
- Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
- Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
- Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
- Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
- Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
Плюсы и минусы оформления ДДУ
Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:
- Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
- На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
- ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
- При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
- При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
- Застройщик имеет гарантийные обязательства.
В договоре должны быть предусмотрены существенные условия:
- предмет (описание квартиры);
- цена недвижимости;
- сроки выполнения соглашения (передачи жилья в собственность);
- гарантийные сроки выполнения обязательств и указание;
- каким способом обеспечиваются их исполнение.
В договоре также должны быть:
- реквизиты сторон;
- юридические основания для ведения строительства;
- цена жилья в расчете на один квадратный метр общей площади;
- порядок пересмотра цены;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий договора.
Если договор не содержит существенных условий, то государственная регистрация такого документа в Росреестре будет невозможна. Условия договора должны полностью соответствовать проектной декларации.
Пошаговая инструкция по приобретению жилья
Для заключения ДДУ достаточно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно будущий дольщик приезжает в офис застройщика и подписывает договор. Если сделка оформляется с одновременной выдачей кредита, то она может быть трехсторонней и проходить в банке.
Для того чтобы все прошло гладко необходимо пройти ряд важных шагов:
-
Изучить репутацию застройщика. Для этого необходимо проверить:
- были ли у компании громкие судебные процессы с дольщиками;
- не задерживала ли она сроки строительства.
Проверяются в обязательном порядке и все документы на строительство. Нужно также спросить:
- проектную декларацию;
- учредительные документы застройщика;
- сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала;
- финансовые результаты прошлого года;
- информацию о проекте строительства (в частности разрешение на стройку, подтверждение прав на земельный участок и пр.);
- свидетельство о государственной регистрации застройщика.
Как зарегистрировать ДДУ?
Шаг 1
Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:
- ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
- Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
- Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
- Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
- Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.
Шаг 2
Уплатить госпошлину за регистрационные действия.
Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.
Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.
Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.
Шаг 3
Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.
При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.
После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:
- дату представления документов;
- перечень представленных документов;
- ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
- ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.
Шаг 4
Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.
Для получения документов потребуется:
- документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
- расписка в получении документов.
Как расторгнуть ДДУ через суд?
ДДУ расторгается в суде, если:
- строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
- застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
- застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
- в других случаях, предусмотренных ДДУ.
В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.
К заявлению нужно приложить:
- копию ДДУ;
- доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
- документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
- расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
- копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
- судебного разбирательства;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
- другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.
Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.
Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ
Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.
В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как недвижимости еще не существует в натуре. Материально она появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.
За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и принял ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор участия в долевом строительстве необходим для:
- того, чтобы избежать «двойных продаж», когда право требования одной квартиры продается нескольким клиентам;
- того, чтобы исключить возможные злоупотребления со стороны застройщика по распоряжению жильем дольщика;
- того, чтобы обеспечить гарантии защиты прав дольщиков при нарушении сроков строительства и иных условий договора со стороны застройщика;
- того, чтобы обеспечить получение дольщиком недвижимости, согласованной сторонами при заключении договора.
Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.
С 1 июля 2019 года, по общему правилу, для расчетов по договорам участия в долевом строительстве стало обязательным применение эскроу-счетов.
Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.
На что обращать внимание при составлении договора
Договор ДДУ является трехсторонним документом, заключаемым между застройщиком, дольщиком и банком, который на своих эскроу счетах будет хранить деньги покупателя. В случае ипотечного кредитования собирается отдельный пакет документов для банка-кредитора – подробнее смотрите ниже, в разделе «Вопросы и ответы».
Несмотря на то, что все документы долевого строительства практически идентичны и являются типовыми, важность покупки предполагает внимательную проверку каждой цифры и запятой. Перед тем, как подписать ДДУ, необходимо убедиться, что документ содержит в себе следующие сведения:
- для начала тщательно проверьте корректность написания ваших данных – фамилии, имени, отчества и всех паспортных данных, включая место рождения;
- кадастровый номер земельного участка, на котором будет построено здание;
- адрес объекта;
- количество этажей;
- ориентировочный квартирный номер;
- планировка;
- общая площадь жилого помещения и высота потолков;
- балкон/ лоджия;
- какие отделочные материалы указаны и степень отделки (черновая, white box, чистовая)
- обязательно проверьте срок сдачи объекта в эксплуатацию (чем точнее он указан, тем лучше – есть разница между январем 2023 и декабрем 2023 года, а указан может быть просто 2023 год);
- во избежание разногласий, застройщик обязан прописать как оценочную стоимость целого объекта, так и отдельную стоимость его квадратного метра (с этой информацией будет проще проводить перерасчет, если при приемке квартиры окажется, что площадь квартиры меньше заявленной);
- сроки гарантированного исправления недочетов жилья указаны в ФЗ, регулирующем ДДУ, но лучше, если застройщик также укажет их в договоре.
Итак, вы решили, что долевая покупка жилья вас полностью устраивает, и вы готовы подписать договор. Несмотря на то, что закон гарантирует вам сохранность ваших денежных средств, остаться без жилья через несколько лет с подешевевшими деньгами – не самая приятная перспектива. Поэтому, еще одной необходимой процедурой для дольщика должна быть проверка компании застройщика.
Несмотря на то, что эти условия не являются обязательными, и без них договор вполне могут зарегистрировать в Росреестре, для участников они не менее важны. К «иным» условиям относят:
· Порядок сдачи работ и особенности подписания передаточного акта;
· Возможность уступки прав по ДДУ;
· Возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
· Порядок урегулирования претензий;
· Форс-мажорные обстоятельства.
Если вы приобретаете объект недвижимости с целью инвестирования и последующей перепродажи, абсолютно очевидно, что переуступка может вам потребоваться. Кроме того, переуступка окажется полезной, если строительство затянулось, и вы хотите вложить средства в более перспективный проект. Лучше, если у вас останется способ продать строящуюся квартиру. Если переуступка разрешена, должны быть прописаны условия ее осуществления – на каком этапе допускается, сколько стоит переоформление, кто его оплачивает и т.д.
Одностороннее расторжение ДДУ может быть разрешено, но тогда должны быть прописаны четкие условия возникновения такого права – невыплата дольщиком средств, невыполнение застройщиком обязательств в течение конкретного периода и так далее.
Чрезмерно большой список обстоятельств непреодолимой силы является незаконным – он может содержать такие варианты форс-мажора как войны, стихийные бедствия и прочие серьезные события. Задержки поставок строительных материалов, сильные морозы, изменения законов не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не могут включаться в ДДУ. Если в договоре мелкие неприятности застройщика выдаются за серьезные ЧП, с ним лучше не иметь дел.
В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.
Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.
Основные правила при покупке
Даже идеальное знание 214-го Федерального закона не избавит вас от рисков пополнить ряды обманутых дольщиков, но значительно снизит такую вероятность. Выбирайте надежных застройщиков и помните о следующем:
· Буклет – это просто реклама, все реальные сведения прописываются в документах – ДДУ и ПД;
· У застройщика должно быть разрешение на строительство (всегда проверяйте его наличие);
· Предварительный договор – это не ДДУ (он не защитит вас, в том числе, и от двойных продаж);
· Даже если вам присылали макет договора, ещё раз внимательно прочитайте итоговый вариант перед подписанием – особое внимание обратите на определение объекта недвижимости, сроки его передачи, цену, порядок оплаты и гарантийные обязательства.
Похожие записи: