Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформления построенного дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:
- В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
- В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.
Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.
Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.
После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.
Оформление дачного дома в собственность 2021, пошаговая инструкция
Что касается регистрации дачных строений в 2021 году – то это не только регистрация жилых и садовых домов, но и кадастровый учет хозяйственных капитальных строений или сооружений (гаражи, бани, хозблоки, и т.д), имеющих фундамент. Регистрировать сборно-разборную теплицу, каркасный бассейн или летний душ закон не обязывает.
Таким образом, регистрация дачных строений в 2021 году необходима для осуществления юридически значимых действий с недвижимостью. Регистрация дачных строений, мало чем отличается от регистрации дачного дома в собственность 2021. Пошаговая инструкция для нежилых строений также актуальна.
Органы госвласти на вопрос, нужно ли регистрировать дачный домик на садовом участке в 2021 году, отвечают утвердительно и стараются привлечь к процедуре массовой регистрации как можно больше правообладателей. Хотя своими неоднозначными законами, только всех путают. А вот если бы нам эту регистрацию оплачивали, тогда бы это был совсем другой интерес.
Фактически существующее строение не является юридическим объектом, пока оно не занесено в единый государственный реестр – ЕГРН. Недвижимость может называться самостроем, то есть, с точки зрения, закона возведение противоречит правилам. Для владельца это значит, что он не имеет законной возможности как-либо распоряжаться своим правом на собственность. То есть можно проживать внутри, проводить коммуникации, оплачивать услуги коммунальщиков и пр. Но не получится официально сдать жилье в аренду, заложить в банке, продать или обменять, включить в завещание или оформить дарственную.
Данная процедура в интересах обеих сторон – и государства, и правообладателя. Основные последствия и возможности, которые открывает регистрация:
-
Начисление имущественного налога возможно только в том случае, если объект зарегистрирован в реестре и имеет кадастровый паспорт.
-
Защита прав на недвижимость со стороны государственных служб. Фактически собственность принадлежит вам, когда она зарегистрирована. Поэтому, если в самострой проникнут грабители, будет значительно труднее отстоять свою правоту.
-
Компенсация в денежном эквиваленте в ряде случаев, в том числе когда при пожарах, стихийных бедствиях и в прочих чрезвычайных ситуациях жилье было разрушено полностью или частично.
-
Возможность продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать в качестве наследства жилой дом.
-
Определение кадастровой стоимости – она требуется для реальной оценки материальной значимости строения.
Недвижимое имущество должно иметь официального владельца, поэтому не стоит игнорировать регистрацию вновь построенного частного дома.
Как оформить дачу в собственность в 2021 году
Гражданин, по-прежнему, может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ — 25.10.2001 в соответствии с ч. 1, 2 ст. 49 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости». Для этого в Росреестр нужно представить заявление на государственную регистрацию прав и любой документ, который подтверждает право гражданина на земельный участок. Например, государственный акт о предоставлении гражданину участка или свидетельство о праве гражданина на участок. Если таких документов нет, можно представить выписку из похозяйственной книги, которую выдает орган местного самоуправления. Право собственности на земельный участок зарегистрируют за гражданином независимо от вида права, на котором участок был предоставлен ему ранее. Регистрацию произведут и в том случае, если в документе, который подтверждает право гражданина на земельный участок, не указан вид права или нельзя его определить. В этой ситуации считается, что участок предоставлен гражданину на праве собственности.
После регистрации земельного участка можно приступать к оформлению прав на объекты, расположенные на нем.
Не стоит забывать, что после окончания действия «Дачной амнистии» упрощенный порядок будет отменен и для регистрации прав на земельные участки и объекты, расположенные на них, Вам придется:
- Сформировать границы Вашего участка, осуществить их кадастровый учет и зарегистрировать право на участок в соответствии с требованиями законодательства РФ;
- Уведомить орган власти о начале и об окончании строительства, либо признать в судебном порядке Ваше право собственности на самовольную постройку или реконструированный объект;
- Поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право на него.
Специалисты нашей фирмы окажут квалифицированную помощь:
- В постановке на кадастровый учет и регистрации Вашего земельного участка, жилого дома – как вновь построенного, так и реконструированного.
- В подготовке уведомительной и технической документации на ваши постройки.
- В согласовании документов во всех необходимых инстанциях вплоть до получения уведомления о соответствии построенного (реконструированного) объекта заявленным параметрам (ссылка на статью об уведомлениях).
Имеем большой опыт в оформлении самовольных построек в судебном порядке. Представляем интересы в судах всех инстанций с предварительной подготовкой документов и доказательств, необходимых для достижения положительного результата.
Поможем с оформлением земельных участков в собственность или аренду. Организуем кадастровые работы, сделаем необходимые запросы, подготовим все документы для обращения в муниципальные органы и обратимся от Вашего имени с заявлением о предоставлении земельного участка на Ваше имя на любом праве.
Результат нашей работы — постановка земельного участка и построек на кадастровый учет и государственная регистрация прав на них.
Консультации специалиста по земельным вопросам осуществляются по записи при наличии документов.
Если регистрация проходит по дачной амнистии, гражданину нужно подтвердить законность владения участком. Можно одновременно закрепить права на землю и жилое строение. Подтверждающим документом на земельный надел будет выписка правления СНТ или иного товарищества, распоряжение муниципальных властей, иные бланки и формы.
По нормам Закона о дачной амнистии, закрепление прав проходит по следующим этапам:
- после получения документов на землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
- инженером проводится обследование строения в натуре, определяются его характеристики и параметры, отражаются в текстовом и графическом блоке техплана;
- чтобы поставить домик на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, нужно подать заявление и техплан в Росреестр или учреждение МФЦ;
- подтверждающим документом после завершения всех процедур будет выписка ЕГРН, в которой указывается кадастровый номер объекта.
Размер и характеристики строения имеют существенное значение для принятия решения о регистрации и последующего налогообложения. Например, частное жилое строение не может иметь высоту более 3 этажей, иметь несколько изолированных помещений для проживания разных семей.
Такие объекты рассматриваются как многоквартирные дома, а для разрешений на их строительство и эксплуатацию предусмотрены специальные правила.
Садовый или дачный домик до 50 кв. метров общей площади не подлежит налогообложению. Метраж будет подтверждаться кадастровыми сведениями ЕГРН и выпиской. Если же площадь зарегистрированного объекта больше 50 кв.м., ее можно исключить при расчете имущественного налога в декларации.
Как указывалось выше, на землях, предоставленных огородникам, никакого жилья возводить нельзя. При попытке зарегистрировать такой объект будет вынесен отказ. В отношении объектов, расположенных на территориях для садоводства, и предназначенных для постоянного проживания, регистрация проводится по следующим правилам:
- признание садового дома жилым объектом происходит на основании решения местного властного органа (естественно, решение будет принимать муниципалитет, на территории которого расположен дом);
- для обращения в муниципалитет нужно зарегистрировать право собственности по программе «дачной амнистии», либо в станда��тном порядке (в муниципалитет нужно представить выписку ЕГРН, либо иной правоустанавливающий бланк);
- владелец домика должен получить техзаключение по обследованию состояния объекта через организации или ИП, состоящие в СРО;
- в обязательном порядке подается документ, подтверждающий наличие обременений права собственности (как правило, они указываются в выписке ЕГРН).
Таким образом, садовый дом будет признан жилым объектом только после подтверждения соответствующих характеристик в техническом заключении. Этот документ оформляется по нормам Закона № 384-ФЗ.
При обследовании строения эксперты должны подтвердить соответствие нормам пожарной безопасности, соблюдения строительных нормативов и регламентов, указать схему расположения коммунальной инфраструктуры, иные сведения. Заключение должно содержать вывод о пригодности строения для постоянного проживания граждан.
Даже при использовании упрощенного режима регистрации по дачной амнистии, владелец садового дома может столкнуться с проблемами:
- отказ правления СНТ или муниципалитета выдать документ, подтверждающий законность владения участком;
- несоответствие строения требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости (превышение этажности, нарушение регламента по Закону № 384-ФЗ и т.д.);
- несоблюдение категории и целевого назначения участка, не позволяющего возводить объекты капстроительства.
При отказе выдать документы на землю, нужно заказать межевание через кадастрового инженера, согласовать границы надела с владельцами смежных участков. При возникновении проблем при согласовании, можно определить границы через суд.
Изменить категорию и целевое назначение земли крайне сложно. Сделать это можно в административном порядке (через муниципалитет), либо через суд. Однако если категория и целевое назначение закреплены градостроительным планом поселения, даже обращение в суд не принесет положительного результата.
Если характеристики объекта не соответствуют техрегламенту по Закону № 384-ФЗ, владельца могут обязать разобрать строение, либо устранить допущенные нарушения. Естественно, при выявлении таких нарушений регистрация и перевод садового дома в состав жилых строений будет невозможен.
Особенности регистрации индивидуального жилья по дачной амнистии
ФЗ №93 «О дачной амнистии» предоставляет возможность осуществлять регистрацию земель и возведенных на них зданий по упрощенной системе. Такими объектами являются участки, купленные владельцами до введения ЗК РФ.
Категории физических лиц, которые могут оформлять права собственности на такие объекты по упрощенной системе:
- владельцы индивидуальных жилых зданий без правоустанавливающей документации;
- граждане, являющиеся официальными владельцами земельного надела, и способны это подтвердить документально, но при этом в правоустанавливающем свидетельстве не указан тип права и именная принадлежность;
- владельцы дачных участков, которые официально принадлежат дачному кооперативу (СНТ), т.е. лица, являющиеся членами таких юридических лиц, но без документов на участок.
Такая приватизация земли согласно действующему законодательству не имеет определенного срока действия. Упрощенная система регистрации индивидуальных построек действует до конца 2020 г.
При регистрации недвижимого имущества, расположенного на частном участке земли, и оформлении прав собственности по упрощенной схеме не нужно получать дополнительное разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
В остальных случаях без такого документа зарегистрировать недвижимость невозможно. Его необходимо получать в Госстройнадзоре. Без этого документа имуществу присваивается автоматически категория «самовольной постройки». Это может физическому лицу обойтись большим штрафом, в т.ч. сносом сооружения.
Особенно актуален такой разрешительный документ для старых зданий, которые чаще не отвечают современным строительным нормам. Для регистрации участка заявителю необходимо подойти в офис МФЦ и заполнить установленную форму декларации. Это можно доверить стороннему физическому лицу, имеющему юридически оформленную доверенность.
Список документов, который представляется в центр МФЦ:
- кадастровый паспорт недвижимости;
- документ, подтверждающий личность гражданина, оформляющего регистрацию;
- свидетельство прав собственности на землю;
- квитанция об уплате владельцем недвижимого объекта налога государства.
Итоговая стоимость дома
Представленные сметы не включают ряд обязательных элементов:
- Крыша. Для здания площадью 50 кв.м площадь крыши будет примерно 80 кв.м. Общая сумма расчета зависит от материалов. Если материалы стоят 1600 рублей за квадратный метр, то работа стоит ровно половину суммы. Всего на крышу уйдет около 300000 рублей. В цену включены деревянные подставки и др.
- Коммуникации. Канализация, газ, электричество (щит, кабели), разводка водопровода, отопление — еще миллион рублей.
- Отделка. Здесь все ограничивается только фантазией и возможностями заказчика. Стоимость начинается от 1,5 млн рублей за недорогой и бесконечный вариант — на отделку дорогих пород дерева, лепнины и т.д.
- Стоимость остекления от 300 000 руб. До 1,5 млн руб.
К смете «коробки» прибавляются общие затраты:
- Кровля плюс рубероид плюс рабочие места 300 000 руб.
- Общие коммуникации — еще миллион рублей.
- Отделка внутренней отделки стоит около 2 миллионов рублей.
- Окна — от 700 000 руб.
В среднем к стоимости «коробки» прибавляется 4 миллиона рублей.
Таунхаус или квартира?
В Градостроительном кодексе Российской Федерации есть понятие «жилой дом блокированной застройки». Это объект высотой не более трех этажей, состоящий из нескольких секций (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. И необходимо наличие выхода из каждого блока на территорию общего пользования. Таково «официальное определение» таунхауса.
Огромное значение имеет юридический статус земельного участка. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – нас интересуют лишь две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Поскольку таунхаусы – это жилье, они, соответственно, должны возводиться на землях населенных пунктов, при этом вид разрешенного использования может звучать как «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».
Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, застройщик должен действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и в частности иметь разрешение на строительство. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.
А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что таунхаусам на землях ИЖС прямой путь под бульдозер.
Действительно, само слово «индивидуальный» в определении статуса участка говорит о том, что на нем разрешено построить дом на одну семью. Некоторые застройщики, конечно, пытаются лукавить, возводя многосекционный таунхаус якобы на одну большую семью, а потом продавая его части как доли. Но это – дело подсудное.
Между тем оказывается, что построить таунхаус на землях ИЖС можно на вполне законных основаниях. Точнее, несколько индивидуальных блокированных односемейных домов могут быть возведены на прилегающих друг к другу участках. Но при этом должен соблюдаться ряд требований.
«В градостроительных документах населенных пунктов (это Правила землепользования и застройки и Генеральный план) обычно прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Где-то это 6 соток, где-то даже 1,5. Соответственно, именно столько земли – и не соткой меньше – должно находиться под каждым домовладением в таунхаусе», – объясняет Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”».
Допустим, у нас есть 12 соток земли. Если минимально допустимый размер участка под застройку – 6 соток, размежевываем и нарезаем его на две половинки и смело строим две секции (то есть дуплекс). Больше уже нельзя – будет нарушено требование градостроительного законодательства. Если же нарезка допускается более мелкая (например 1,5 сотки), то 12 соток можно поделить на восемь участков и построить такое же количество блокированных секций – лишь бы форма исходного надела позволяла (была вытянутой, а не, скажем, квадратной). Как бы то ни было, максимально допустимое число блоков ограничено десятью (см. требования Градостроительного кодекса, рассмотренные в начале статьи).
Каждая блок-секция на землях ИЖС с юридической точки зрения является отдельным жилым домом, с отдельным участком. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано.