Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
Причины возникновения споров
Когда человек вкладывается в строительство объекта недвижимости, он рассчитывает получить квартиру или коммерческое помещение в срок, который указан в договорном соглашении. Взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства основаны на договоре и регулируются Федеральным законом №214. Нарушение условий ДДУ является основанием для последующей претензии участника долевого строительства и обращения в суд.
Наиболее частые причины возникновения споров:
- Задержка строительства и перенос срока передачи объекта долевого строительства дольщику
- нарушение строительных норм и санитарно-гигиенических норм в процессе строительства и ввода дома в эксплуатацию
- неплатежеспособность и банкротство застройщика
- уклонение застройщика от исполнения обязательств по выплате дольщику законной неустойки за задержку срока строительства
- отказ застройщика исправлении строительных недостатков, выявленных в ходе осмотра квартиры/ апартамента/ машиноместа и иного объекта недвижимости
Решение возникающих споров осуществляется двумя способами: на этапе досудебного урегулирования и в суде. На практике последний вариант оказывается более частым. Для достижения цели удовлетворения своих законных требований участнику долевого строительства нужно быть хорошо осведомленным обо всех нюансах и особенностях действующего законодательства, уметь правильно читать и понимать заключенный договор. Без специальных юридических знаний и навыков в данном случае не обойтись.
Если вы планируете взыскать неустойку, добиться расторжения ДДУ с полным возвратом денег – обязательно обратитесь к юристу. Квалифицированная юридическая помощь существенно улучшает шансы на быстрый и положительный исход дела.
Застройщик и дольщик – две стороны, которые подписывают договор долевого строительства. Разрешение любых споров между ними должно базироваться на основании условий этого документа. В нём прописана ответственность сторон в случае нарушения условий. Любой застройщик просто обязан действовать по договору. На практике происходит далеко не так, и чтобы добиться выплаты неустойки или компенсации, дольщику приходится доказывать вину застройщика в суде и обращаться в различные инстанции.
На этапе досудебного урегулирования спора дольщик направляет строительной компании претензию, составленную в письменном виде. В документе излагается суть обращения со ссылками на ФЗ №214-З и конкретные пункты заключенного ДДУ. Претензию отправляют ценным письмом с описью вложения или вручаю под расписку лично уполномоченному представителю застройщика. Для удовлетворения требований дольщика у строительной компании есть (обычно) не более 30 календарных дней с даты получения претензии. Если застройщик отказывается компенсировать ущерб, дольщик имеет право обратиться в суд.
Важно правильно оформить исковое заявление. В нем указывается суть претензий, сумма неустойки, штрафа, расходов на судебный процесс. Также к иску прилагаются прочие документы и копия претензии, подтверждающая попытку разрешения конфликта на этапе досудебного урегулирования.
Незаконное привлечение капитала дольщика
Деятельность застройщиков регламентирована ФЗ №214. Согласно этому закону застройщиком может именоваться юридическое лицо, на которое зарегистрирован или арендован земельный участок под застройку. Строительная компания, планирующая возводить объект недвижимости, в обязательном порядке должна получить разрешение в муниципальных органах.
Конечно, не все дольщики, которые намерены вкладываться в строительство, подробно анализируют статус и деятельность компании-застройщика. А зря! Нередко на практике дольщики заключают договор долевого участия с лицами, фактически не являющиеся застройщиками, что приводит к плачевным последствиям. Почему так происходит?
- Договор аренды или купли-продажи земельного участка заключен со сторонним юридическим лицом.
- Разрешение на строительство выдано на имя другой строительной компании.
- Проектная документация отсутствует.
В подобных случаях имеет место мошенничество. Закон защищает дольщиков от таких ситуаций, обязывая фейкового застройщика полностью вернуть выплаченные деньги и возместить ущерб. Но добиться от таких строительных компаний возмещения ущерба очень сложно. Нередко на возврат денег приходится тратить годы.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Какие бывают проблемы?
Возведение новых домов процесс долгий и нелегкий. Поэтому далеко не все решаются принимать участие в долевом строительстве. В процессе исполнения указных договоров возникает немало проблем. Они обычно связаны с изменением сроков застройки, стоимости жилья, характеристик возводимого объекта и других, существенных для дольщиков моментов.
Наиболее часто в практике случаются следующие категории споров, связанных с долевым строительством жилья:
- нарушение установленных договором сроков сдачи жилья;
- несоответствие возведенного объекта условиям договора по качеству, площади и т.д.;
- строительство заморожено из-за проблем с финансированием, разрешениями или банкротства строительной компании.
Независимо от причин, вызывавших спор, при их рассмотрении требуется учитывать много разных нюансов. Нужно внимательно изучить сам заключенный с дольщиком договор, наличие всех необходимых для застройщика бумаг, знать применимое в этой сфере законодательство. Адвокат по спорам с застройщикомнашей компании поможет найти оптимальный выход из сложившейся ситуации.
Чем поможет юрист дольщикам?
Договоры, заключаемые на участие граждан в долевом строительстве, достаточно объемные. К сожалению, некоторые дольщики, подписывают его без должного изучения.
Такая неосмотрительность может привести к весьма неблагоприятным последствиям. Поэтому рекомендуется привлекать юриста еще на стадии заключения договоров с застройщиками.
Проведенный юристом анализ документа поможет избежать проблем с застройщиком в будущем. Если юрист привлекается уже после подписания сделки и возникновения спора, то он окажет максимальное содействие в его разрешении. Адвокат по спорам с застройщиком может оказывать дольщикам следующие виды услуг:
- консультирование по возникшей с застройщиком проблеме;
- проведение процедуры досудебного урегулирования;
- подготовка и составление юридических документов;
- подготовка к судебному разбирательству;
- подача документов в суд;
- изучение судебного дела;
- участие в процессе рассмотрения спора судом;
- оспаривание принятых судом актов.
Дольщики вправе самостоятельно решать, какой объем работы поручать юристу. Однако не стоит забывать, что споры с застройщиками не относятся к категории легких. Поэтому выстроить грамотную позицию по делу без юриста сложно. Квалифицированная помощь, предоставляемая адвокатами нашей компанией, может ускорить процесс рассмотрения спора, защитить нарушенные интересы дольщиков.
На какую компенсацию можно рассчитывать при споре с застройщиком
Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы повышенные меры ответственности застройщика за нарушение условий договора или нормативных актов. По итогам судебных и досудебных процедур дольщик может добиться следующих выплат:
- частичное возмещение за счет средств компенсационного фонда;
- выплаты по договору страхования гражданской ответственности застройщика;
- неустойка в повышенном размере за просрочку исполнения обязательств – 1/150 от учетной ставки Центробанка России за каждый день просрочки;
- штраф по Закону № 2300-1 (50% от суммы исковых требований);
- компенсация морального вреда (его сумма определяется судом с учетом характера допущенных нарушений).
В соответствии с П. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13Закона).
При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.
Досудебное урегулирование – это деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемая ими:
- самостоятельно (переговоры, претензионный порядок);
- с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг – фин. омбудсмена);
- путём обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке.
|
ВИД СУДОПРОИЗВОДСТВА |
КОГДА ОБЯЗАТЕЛЕН ДОСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК |
| Гражданское | Только в случаях, предусмотренных федеральным законом |
| Арбитражное | Для споров, возникающих из:
|
Обязательность досудебного порядка
|
ПРЕТЕНЗИЯ НЕОБХОДИМА |
МОЖНО СРАЗУ ИДТИ В СУД |
Если в споре несколько истцов или ответчиков, нужно соблюдать следующие правила:
|
Претензия не обязательна в следующих случаях:
|
Претензия о взыскании неустойки по договору строительного подряда
Для успешного представительства прав и интересов юридических лиц (организаций, индивидуальных предпринимателей) в арбитражных (третейских) судах по делам, связанным с договорными и внедоговорными спорами, для разработки договоров различных видов, для составления эффективно действующих претензий о взыскании неустойки, возмещении убытков, возврате неосновательного обогащения, обращайтесь в ЮК ЮСАКТУМ.
Правоотношения сторон по договорам строительного подряда и выполнения проектных (изыскательских) работ регламентируются статьями 740 – 757, 769 — 778 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Кроме того, как указано в статье 702 ГК РФ, к договорам строительного подряда, выполнения проектных и изыскательских работ, подрядных работ для государственных нужд также применяются общие положения о подряде (ст.ст. 702 – 729 ГК РФ), если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Проще говоря, если что-либо не урегулировано соответствующими нормами о вышеперечисленных видах договоров, то применяются также общие положения о подряде.
Согласно параграфам 1, 3, 4 главы 37 «Подряд» и главе 25 «Ответственность за нарушение обязательств» ГК РФ арбитражные споры по договорам строительного подряда и выполнения проектных и изыскательских работ решаются в общем порядке.
В какой суд подать иск
В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания. Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика. К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.
И еще один случай — когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.
Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский. Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело. Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.
Этапы досудебного урегулирования конфликта
1. Сбор и подготовка первичных документов, которые будут лежать в основе Ваших претензий к ответчику. Если контрагент работает с профессиональными юристами, то, вероятнее всего, он будет препятствовать сбору данных и документов. Из-за чего доказательная база для претензионной и судебной работы будет слабая.
Какие документы необходимы для формирования сильной позиции:
- первичные документы, подтверждающие долг: контракт, счета-фактуры, товарные накладные, акты выполненных работ/оказанных услуг и проч.;
- коммерческая переписка, которая будет приобщена специалистами КГ ЭТАЛОН к делу;
- акты взаиморасчётов;
- доверенности (надлежаще оформленные) на получение товара или услуг;
- электронная переписка с должником.
2. Выявление текущего финансового состояния должника, наличие к нему претензий со стороны других кредиторов. Если вы закажете комплекс услуг по досудебному урегулирования споров у нас, мы сможем получить для вас эти данные, действуя в соответствии с законом.
3. Подготовка и направление контрагенту претензии, аргументированно показывающую, что в случае обращения в суд у Вас есть все шансы выиграть дело. Чтобы подчеркнуть серьёзность Ваших намерений, напомните руководителю фирмы-контрагента о том, что финансовые транзакции, связанные с компаниями-однодневками, независимо от основания, считаются уходом от погашения кредиторской задолженности. Такой подход с высокой вероятностью приведет предприятие к процедуре банкротства, а руководителя контрагента — к субсидиарной ответственности. В результате ему придется оплачивать долги за счет личных средств и имущества.
Любое судебное разбирательство занимает массу времени и средств – даже если вы на 100% правы. Поэтому наши юристы делают все возможное, чтобы убедить застройщика в том, что разумнее и выгоднее выплатить неустойку, нежели судиться. Обратившись к нам, вы обеспеченно получаете не просто бесплатную консультацию, но оценку судебных перспектив (прежде всего – оценку платежеспособности застройщика). После оформления договора и доверенности мы составляем претензию и направляем застройщику.
В случае если застройщик, вопреки здравому смыслу, отказывается удовлетворять законные требования дольщика, то остается лишь обращаться в суд. Все необходимые хлопоты – сбор информации, оформление копий, подготовка самого заявления, обращение в суд и проч., — мы берем на себя, равно как и представительство ваших интересов во всех инстанциях, вплоть до результата, т.е. положительного решения и его реального исполнения (перечисления средств на ваш счет).
Как дольщику защитить свои права
Нарушение прав участников долевого строительства со стороны застройщиков довольно частое явление. Как правило, это касается сроков сдачи готового жилья дольщикам.
Далее мы коротко расскажем какими правами наделен дольщик при нарушении его прав.
Как известно, правоотношения сторон ДДУ регулируются специальным законом — ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», а также нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» (помните,данный закон защищает только физических лиц).
Вариант, когда жилой дом достроен, но по каким-то причинам сдача жилья затягивается, не самый худший.
В этом случае дольщику целесообразнее предъявить требования:
- О взыскании неустойки с застройщика
- О признании права собственности на объект долевого строительства
Итак, одна из санкций, применяемых к застройщику, задержавшему сдачу жилья – это неустойка.
Если строительная компания нарушила предусмотренный ДДУ срок передачи квартиры, то требование о взыскании с застройщика неустойки должно быть основано на части 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
Неустойка рассчитывается дольщиком исходя из ключевой ставки Банка России за весь период просрочки, начиная со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был сдать объект дольщику.
Кроме непосредственно суммы неустойки с застройщика также подлежит взысканию:
- Штраф в пользу дольщика, составляющий 50 процентов от присужденной суммы
- Понесенные дольщиком судебные расходы в виде оплаты услуг юриста и госпошлины, если имело место ее оплата (госпошлина в данном случае оплачивается только в случае, если цена иска превышает один миллион рублей).
Далее, если ситуация стала критичной ввиду неоднократного переноса сроков окончания строительства и дольщик не делает ждать получения жилья, то он вправе отказаться от договора долевого участия.
Таким же правом может воспользоваться дольщик в случае ненадлежащего качества объекта долевого строительства. Существенные нарушения к требованиям качества объектов долевого строительства позволяют дольщику отказаться от ДДУ и потребовать вернуть деньги.
Для одностороннего отказа дольщика от ДДУ законом, а именно частью 1 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусмотрены конкретные основания:
- Застройщик задержал сдачу квартиры более чем на два месяца
- Квартира сдана с существенными недостатками
- Застройщик добровольно не выполнил требование дольщика об устранении недостатков / возмещении расходов на их устранение / соразмерном снижении цены договора.
Любое из вышеперечисленных обстоятельств дает дольщику безусловное право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. И в этом случае застройщик должен вернуть деньги дольщика не позднее 20 рабочих дней со дня направления дольщиком соответствующего уведомления о расторжении договора. Также, при расторжении по инициативе дольщика договора долевого участия застройщик в тот же срок обязан выплатить дольщику проценты за все время пользования его деньгами — то есть с момента внесения оплаты по договору до момента возврата денежных средств, в противном случае застройщика ждет судебное разбирательство и штраф.
Если застройщик нарушит права дольщика и не вернет ему в установленный срок денежные средства с причитающимися процентами, дольщик вправе предъявить к застройщику следующие исковые требования:
- О взыскании денежной суммы, внесенной по договору долевого участия
- О взыскании процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Обратите внимание, что проценты, предусмотренные указанной нормой закона рассчитываются за период с момента внесения денег в счет оплаты договора и до даты окончания установленного законом для возврата денежных средств срока – это 20 рабочих дней со дня направления застройщику уведомления об отказе от исполнения договора. Примечательным здесь является то, что дата получения уведомления застройщиком не имеет значения. Установленный законом для застройщика 20-дневный срок начинается именно в момент направления уведомления дольщиком почтой с описью вложения (законом предусмотрен только такой способ направления такого уведомления), и именно с этой даты договор между дольщиком и застройщиком уже считается расторгнутым.
- О взыскании процентов, предусмотренных частью 6 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно данной нормы закона, в случае, если застройщик не возвращает дольщику в течении 20 рабочих дней с даты расторжения договора денежные средства с процентами, предусмотренными частью 2 указанной статьи, далее проценты начисляются уже на общую сумму основного долга и процентов. Начисление данных процентов начинается со дня, следующего за днем истечения срока возврата денег застройщиком, то есть по окончании вышеуказанного 20-дневного срока.
- О взыскании штрафа, который составляет 50 процентов от присуждённой дольщику суммы (за исключением суммы морального вреда и судебных расходов).
- О взыскании понесенных убытков (проценты по ипотечному кредиту)
- О взыскании судебных расходов (на юриста, госпошлину, услуги нотариуса и т.п.)
Если же застройщик неоднократно переносит сроки сдачи объекта строительства, при этом конца стройки и не видно, в частности, если задержка строительства затянулась более чем на 6-9 месяцев, то речь скорее всего уже идет о долгострое или недострое.
Не важно, что явилось причиной долгостроя, ведь в итоге страдают дольщики, которые теряют время и деньги.
Стоит задуматься о судебном расторжении ДДУ и в том случае, если сроки окончания строительства еще не подошли, однако стало очевидным, что к оговоренному сроку стройка не будет завершена. К примеру, строительство объекта продвигается крайне низкими темпами либо вообще заморожено на котловане. В этом случае нет смысла ждать, ведь не известно, когда застройщик сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками.