Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все документы для покупки квартиры на вторичном рынке в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить. Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника). В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.
Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние
За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
Куда обращаться после покупки недвижимости?
После приобретения квартиры требуется зафиксировать факт перехода права владения от продавца к покупателю. Для этого нужно внести необходимые коррективы в Единый государственный реестр недвижимости. Это можно сделать, обратившись в Росреестр либо Многофункциональный центр.
Многие граждане выбирают МФЦ за оперативный прием документов, удобный график работы и отсутствие больших очередей. Подразделения Многофункциональных центров есть в каждом регионе. Продавцу и покупателю следует обратиться в ближайшую структуру с заявлением о перерегистрации права собственности.
Если реализатор недвижимого имущества отказывается участвовать в данном процессе, тогда его можно принудить к этому в судебном порядке. В случае смерти продавца обязанность по завершению сделки будет возложена на его наследников.
Документы при совершении сделки
Когда жилье на вторичном рынке уже найдено, банковское учреждение одобрило выбор заемщика, можно приступать к совершению сделки. При покупке недвижимости на вторичном рынке в обязательном порядке будет задействована процедура ее оценки специализированной компанией. Это мероприятие позволит получить достоверную информацию о стоимости жилплощади, состоянии объекта и самого многоквартирного дома, оценить прилегающую территорию (к данным обязательно прилагаются фотографии жилья, дома и подъезда).
Следующий шаг в оформлении ипотеки — страховка заемщика на случай утраты им жизни либо квартиры. Клиент подготавливает для финансового учреждения следующие документы:
- Ксерокопия гражданского паспорта (своего и продавца);
- Копию кадастрового паспорта;
- Ксерокс документов на квартиру;
- Документ обо всех лицах, зарегистрированных в ней;
- Выписка из ЕГРП;
- При наличии несовершеннолетних нужно получить разрешение от опеки.
После проведения проверки поданных бумаг банк назначает время и дату для подписания договора. Во время этого все участники действия:
- Еще раз знакомятся с условиями договора;
- Подписывается соглашение по ипотечному кредитованию с указанием даты, заверяется оно печатью и подписями.
Иногда дополнительно банки требую подписать закладную на недвижимость.
После этой процедуры, продавец получает от банка оплату. Сделка завершается подписанием акта приема-передачи жилья. После этого заемщик становится владельцем недвижимости.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы.
Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье.
С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.
Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:
- Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
- Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
- Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
- Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
- Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
- Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
- Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.
Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:
- Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
- Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
- Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
- Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
- Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.
Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:
- Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
- Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
- Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.
Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое – ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру.
Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.
Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.
Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей.
Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.
До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Документ, подтверждающий право собственности.
К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.
Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.
Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.
Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.
Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.
С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.
Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.
Пример справки об отсутствии долгов
Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.
Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.
Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.
Многолетняя практика показывает, что покупатели легче соглашаются на покупку, если в начале переговоров продавец смог предоставить необходимые бумаги, оформленные должным образом. Да и процесс идет намного быстрее, если не надо постоянно отвлекаться на сбор очередных справок. На вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры в 2021 году от собственника, ответ однозначен:
- Документы, удостоверяющие личность:
- Паспорт владельца квартиры, если сделка осуществляется от первого лица;
- Доверенность и паспорт доверенного лица;
- Свидетельство о рождении, если владельцу нет 14 лет;
- Свидетельство о рождении и гражданский паспорт, если лицу, осуществляющему сделку, от 14 до 18 лет;
- Документы, подтверждающие право собственности:
- Свидетельство о регистрации собственности;или выписка из ЕГРН
- Письменное согласие одного из супругов, если жилплощадь относится к категории имущества нажитого совместно. Документ должен быть заверен нотариально;
- Технический Паспорт жилого помещения.(однако, он требуется не во всех сделках, а только в тех, где нужна оценка для банка или при покупке по социальной программе). В противном случае, потребуется обращаться в БТИ за новой справкой;
- Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что срок ее действия равен 30 календарным дням. Поэтому, получать ее лучше тогда, когда остальной пакет документов уже собран;
- Официальное разрешение от органов опеки и попечительства, если речь идет об имущественной собственности несовершеннолетнего гражданина.
- Такая бумага служит гарантией того, что сделка не нарушает права подростка;
- Нотариально заверенная доверенность, если речь идет о продаже квадратных метров с помощью третьих лиц;
- Договор купли-продажи. экземпляры договора(оригиналы) должны быть у каждого участника сделки, плюс один для регистрационного органа.Если будет 4 продавца и 3 покупателя, то договоров нужно будет 8 экз
- В случае, если объект недвижимости был получен нынешним владельцем в дар, или перешел к нему по праву наследования, понадобится бумага из налоговой инспекции доказывающая отсутствие долгов.
Ряд дополнительных бумаг необходим для того, чтобы обезопасить себя и будущих покупателей. Эти документы докажут, что Вы — не мошенник. В этот комплект входит всего две справки:
- Расширенная (архивная) выписка из ЕГРП. Этот документ позволяет установить всех бывших и нынешних собственников. А также определит перечень всех операций, производимых с данной недвижимостью за все обозримое время ее существования;
- Стандартная выписка из домовой книги или копия поквартирной карточки. В этой бумаге обозначены все лица, зарегистрированные в помещении на постоянной или временной основе. В ней же отражается заложена ли квартира банку, а также наличие арестов и других ограничений на данной собственности.
История жилплощади часто вызывает недоверие к продавцу у потенциальных покупателей. Ведь никто не хочет столкнуться с претензиями третьих лиц на право в квартире, честно приобретенной новым владельцем. Поэтому, предоставление дополнительных справок, показывающих реальное положение дел, докажет чистоту сделки, и ускорит процесс принятия решения покупателем.
Какие документы нужны при покупке квартиры?
Главный документ, необходимый от покупателя в случае приобретения квартиры на вторичном рынке — паспорт.
Для обеспечения безопасности сделки расчеты удобно проводить путем использования банковской ячейки. Покупатель должен позаботиться об оформлении договора с банком об аренде ячейки. В нее в присутствии продавца производится закладка суммы, равная стоимости квартиры. Продавец получит доступ к деньгам при выполнении условий, прописанных в договоре.
Ввиду увеличения количества мошеннических схем, покупатель имеет право требовать иные документы, самостоятельно проверять их подлинность.
Не исключено, что на квартиру будет претендовать наследник из числа дальних родственников. Чтобы этого избежать, стоит обратиться к нотариусу для получения справки об отсутствии наследников.
У продавца следует попросить справку из ЖЭКа об отсутствии задолженности.
Тщательное изучение документов о праве собственности позволит выявить записи о наложении ареста на имущество, прочих обременениях, при которых проводить сделку нельзя.
Покупателю стоит смотреть на соответствие планировки квартиры данным технической документации. Нередко Продавец умалчивает о проведении незаконной перепланировки, и купив такую квартиру, можно столкнуться с трудностями при ее дальнейшей продаже.
Обеим сторонам рекомендуется проверить подлинность нотариально заверенных доверенностей, поскольку нередко мошенники действуют от лица граждан, не подозревающих об отчуждении их квартиры.
После оформления договора следует обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с документами:
- паспортом;
- заявлением о госрегистрации;
- договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на квартиру;
- кадастровым паспортом;
- квитанцией об оплате госпошлины (покупатель оплачивает 2000 руб.)
Оформить квартиру в собственность можно через портал Госуслуги. При этом пользователь должен пройти регистрацию в системе ЕСИА и иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Стоимость регистрации будет на 30% ниже (1400 руб.).
После проведения регистрации сделка считается завершенной. Длительность оформления в среднем составляет 7-9 дней, после чего выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.
После совершения сделки продавцу может потребоваться:
- копия ДДУ;
- договор купли-продажи недвижимости;
- копия правоустанавливающего документа на квартиру.
На первичном рынке недвижимости покупатель получает документы:
- договор долевого участия (оригинал), уступки прав требования;
- квитанции об оплате;
- акт приема-передачи;
- выписку ЕГРН.
Покупателю недвижимости на вторичном рынке остаются документы:
- договор купли-продажи;
- выписка ЕГРН;
- акт приема-передачи;
- расписка продавца в получении денег.
Приведенные документы позволят покупателю получить возврат НДФЛ, положенный при покупке жилья; произвести регистрацию права собственности; прописаться по месту проживания, переоформить счетчики на газ, свет, воду; поставить жилье на налоговый учет.
Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:
- Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
- Организация просмотра, просмотр помещения.
- Проверка документов на квартиру.
- Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
- Уплата аванса или задатка.
- Подписание акта приёмки помещения.
- При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
- Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
- Передача денег продавцу.
- Регистрация сделки.
- Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.
Если квартира продаётся через агентство или посредника, то согласовывать просмотр можно через риэлтора. Если сопровождение со стороны собственника отсутствует, договариваться следует с ним.
Предварительно, по звонку следует выяснить:
- готовность квартиры к сделке;
- сроки планируемой им сделки;
- время, удобное для осмотра.
ВНИМАНИЕ: Договариваться на просмотр нужно только тогда, когда по телефону собственник дал понять, что он действительно планирует сделку, а пакет документации подготовлен.
При фактическом осмотре помещений вторичного жилья нужно следовать элементарным правилам и обратить внимание:
- на состояние площадей общего пользования (подъезд);
- входную дверь;
- косметическое состояние квартиры;
- качество сантехники и радиаторов;
- на наличие запаха сырости;
- температуру в помещении (зимой);
- наличие плесени на стенах, для первого этажа – на полу;
- для верхних этажей – подтёки на потолке от протекания крыши.
Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.
Кроме этого при определении стоимости учитывается:
- возраст дома и его этажность;
- этаж;
- район и место расположения;
- наличие балкона.
Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта. Если квартира понравилась – проверяется её правоспособность.
Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие документы необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.
У владельца квартиры должно быть следующее:
- Гражданский паспорт.
- Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или о приватизации.
- Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2016 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
- Техническая документация на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.
- Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.
- Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.
- Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.
- Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.
- Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.
- Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
- Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
- Скачать образец доверенности на продажу квартиры
Сумма государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей.
Нотариально удостоверенные ДКП пошлиной Росреестра не облагаются, а срок регистрации сокращается до трёх дней.
Через 10 дней процедура завершается, покупатель вступает в собственность. Если стороны обратились в МФЦ по отдельности, процедура длится 21 день.
На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.
У регистратора получает:
- договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
- выписку из ЕГРН.
На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.
Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.
- Скачать бланк заявления в БТИ на получение техпаспорта
- Скачать образец заявления в БТИ на получение техпаспорта
Подготовка договора купли-продажи
Когда все нюансы выяснены, стороны составляют основное соглашение. К этому моменту покупатель должен проверить благонадёжность продавца и удостовериться в юридической чистоте квартиры. Документ обязательно оформляется в письменной форме. Количество экземпляров зависит от числа сторон, участвующих в сделке. Обычно это Росреестр, продавец и покупатель. Однако если в процедуре фигурирует нотариус, банк и прочие лица, для них также необходимо подготовить дополнительный экземпляр. В законодательстве отсутствует требование об обязательном нотариальном заверении соглашения.
Однако потребность в выполнении действия возникнет, если в качестве продавца выступает:
- несовершеннолетний гражданин;
- лицо, чья дееспособность ограничена;
- недееспособный человек.
Аналогичные правила действуют, если покупатель приобретает не квартиру целиком, а долю в общей собственности. Обычно её покупка возможна лишь за наличные средства. Если речь идёт о получении банковского кредита или использовании материнского капитала, сделку одобрят только в случае натурально выделенной доли. Чтобы договор купли-продажи признали действительным, в нём должны быть отражены обязательные данные.