Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре субаренды всегда обозначают период действия сделки (только если он не бессрочный, тогда соглашение будет в силе пять лет). Когда срок истекает, договор автоматически перестаёт действовать, и никаких дополнительных бумаг для завершения соглашения оформлять не нужно. А что делать, если одной из сторон надо расторгнуть договор раньше оговоренного срока?
Как расторгнуть договор субаренды досрочно
Например, вы сдали свою арендованную квартиру в Москве на три месяца, пока находитесь в отпуске в Сочи. Спустя месяц появились неотложные дела по работе, пришлось отменить отпуск и вернуться домой. Можно ли выселить жильцов?
Да, это возможно: инициатором расторжения договора может выступить и арендатор, и субарендатор. Однако сначала надо уведомить другую сторону о желании разорвать сделку досрочно и обязательно указать причину.
После этого можно приступать к процессу расторжения. Способа три:
- по мирной договоренности сторон;
- до суда при нарушении условий сделки;
- через суд.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая – незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.
Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Срок уведомления о расторжении договора
Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течение которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.
Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.
Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.
Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.
Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.
Неисполнение договора
Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:
- Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
- Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
- При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
- Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
- Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.
Алгоритм расторжения договора аренды
Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон. А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства. Уточним, в таком случае имеются в виду следующие статьи ГК РФ: №№ 451 и 452, 453 и 618, 619 и 629.
Итак, разберем более подробно все описанные выше случаи относительно расторжения подобных договорных отношений.
Последствия расторжения договора аренды
Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.
В связи с расторжением договора аренды:
- Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
- Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:
- если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
- если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).
Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.
Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.
Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:
- если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
- если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.
Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.
Основания, указанные в ст. 451 ГК РФ
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пункт 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий :
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения
Инициировать разрыв аренды следует как можно раньше, сразу после выявления нарушения своих прав или условий контракта. Однако существует законодательно утвержденный срок для подобных действий – 3 года с того момента как лицо узнало о нарушении. Если же говорить о том, сколько проходит времени с момента начала процедуры до фактического освобождения помещения арендатором, то это сильно зависит от характера договора и споров вокруг его расторжения, выбранного механизма действий и других факторов. В среднем, это занимает от 30 до 90 дней, хотя при обращении в суд сроки могут возрасти многократно.
Заключение
И арендодатель, и арендатор могут выступить с инициативой расторгнуть договор аренды. Для каждой из сторон есть перечень достаточных оснований, для которых необходимо иметь доказательства. Чтобы расторгнуть сделку, можно попытаться договориться с оппонентом или обратиться в суд.
Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия
Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.
Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока
Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.
Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.
Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.
Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.
Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.
Что говорит судебная практика?
До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.
Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.
Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).