Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор на ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Брачный договор в контексте ипотеки: аргументы за
Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:
-
ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;
-
вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.
Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, брачный контракт имеет свои очевидные плюсы и минусы. Так, из преимуществ такого договора можно выделить следующее:
- Составляется на добровольных началах и на любом этапе семейных отношений, что исключает многочисленные споры и судебные разбирательства;
- Определяет имущественный статус кредитной недвижимости на всех этапах супружеской жизни;
- Устанавливает порядок погашения ипотечной задолженности для каждого из супругов;
Однако наряду с этим, указанный документ имеет и ряд недостатков, например:
- Составление брачного договора является редким и несвойственным для российского менталитета явлением;
- Высокая стоимость услуг нотариуса, заверяющего такую сделку;
- Возможные изменения норм законодательства могут повлечь за собой недействительность некоторых пунктов, оговоренных в контракте;
- Отсутствие возможности предусмотреть все возможные нюансы, касающиеся имущественных отношений мужа и жены;
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В интернете приводят такую ситуацию. Супруг оформляет на себя кредит на покупку жилья, а жена не желает выступать поручителем. Якобы, в этом случае банк потребует заключить брачный договор, где будет определён порядок пользования имуществом при разводе. И это соответствует действительности. Обязанность законом не предусмотрена, но банк потребует заключения брачного договора, где квартира «отойдёт» основному заёмщику.
К чему такие сложности? Если второй супруг не выступил поручителем (созаёмщиком), он может требовать выделения ему 1/2 доли в праве собственности. И тогда банк несёт двойной риск: мало того, что платежи могут не поступить, так ещё и квартиру так просто не продашь. Брачный договор становится выходом, благодаря которому одобряют сделку.
Почему банк настаивает на брачном договоре при ипотеке?
С момента регистрации брака пара принимает на себя взаимные обязательства, в том числе и ответственность по кредитам. Если решение жилищного вопроса требует заемной суммы, стоит быть готовым к предложению кредитора оформить брачный договор для ипотеки.
Обычно супруг выступает в роли созаемщика, разделяя не только права на покупаемую квартиру, но и финансовые обязательства. Как минимум, банк потребует оформления письменного согласия на кредитную сделку от второй половины. Когда есть сомнения в надежности кандидатов, банк предлагает вместо отказа по заявке урегулировать ответственность через брачный договор по ипотеке на одного супруга.
У банков есть несколько серьезных оснований, зачем нужен контракт при ипотеке, выступая не только в своих интересах, и с целью правовой защиты будущих заемщиков:
- Квартира становится залоговым обеспечением до момента полной выплаты долга. Любые имущественные претензии и споры в отношении жилья крайне нежелательны.
- Определение лица, который возьмет на себя ответственность по ипотечному долгу, независимо от дальнейшего финансового положения и изменений в семейной жизни.
- Урегулирование споров, если супруги захотят в процессе погашения долга развестись.
Банк, имея гарантии в виде контракта, с большей вероятностью одобрит кредит и будет уверен в благополучном возврате суммы.
Брачный договор при покупке квартиры представляет собой двусторонне соглашение, заключенное между супругами с целью определения имущественных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, а также обязательств, возникающих при владении собственностью. Если в сделке задействована ипотечная сумма, банк будет интересоваться исключительно урегулированием проблем с покупаемым объектом, оставляя за супругами право дополнить документ другими пунктами.
Документ оформляется в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако при ипотеке важно не только правильно оформить контракт, но и соблюсти требования кредитора.
Что дает брачный контракт при оформлении ипотеки
Прежде, чем отказываться от подписания брачного контракта для ипотеки, стоит задуматься о преимуществах, которые открывает такой вариант урегулирования прав и обязанностей супругов.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Это уже совсем другая история. Как отмечалось, согласно ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное во время существования брачного союза, считается совместно нажитым.
Ст. 39 СК РФ говорит о том, что доли в имуществе супругов, по общему правилу, признаются равными.
Таким образом, если брачного договора нет, то квартира, приобретенная в браке, должна быть разделена между мужем и женой пополам.
Не всегда такой расклад устраивает стороны. Иногда, он не выгоден и третьим лицам. Например, банку, выдающему средства на приобретение объекта недвижимости.
Собственно, исходя из норм СК РФ, брачный договор и заключается, в большинстве случаев, для того чтобы решить вопрос с правами на имущество, приобретенное во время брака.
Причем, определить данным документом можно права на квартиру:
- которую супруги только планируют приобрести;
- которая уже находится в совместной собственности мужа и жены.
Рекомендуется решать вопрос своевременно. То есть, заключать контракт при покупке объекта недвижимости.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Нужен ли брачный контракт?
Во время расторжения брака многие супруги сталкиваются с достаточно сложной проблемой с юридической точки зрения, заключающейся в разделе квартиры, которая была приобретена в кредит. Ситуация может оказаться сложной, если бывшие супруги имеют различное социальное и финансовое положение. Стоит отметить, что Семейный Кодекс РФ определяет, что оба супруга должны обладать равными правами во время раздела совместно нажитого имущества, но зачастую равенство существует только на бумаге.
Наиболее простым вариантом станет договоренность супругов в вопросе раздела жилой площади, приобретенной в рамках ипотечного кредита. Однако существует более простой способ решить вопрос, кто станет владельцем квартиры – достаточно заранее составить контракт на данную квартиру перед оформлением ипотечного кредита или составить брачный договор после ипотеки.
Основные условия брачного договора:
- Содержит статью, где указаны данные супруга, который обязывается выплачивать основную часть ипотеки. В результате он сможет претендовать на получение большей части квартиры.
- Ипотечный кредит будет выплачиваться только одним супругом, поэтому второй не может претендовать на получение жилой площади.
Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ
В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:
- Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
- Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
- ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.
Как оформить брачный договор
Брачный договор заключают до регистрации брака или во время брака, при этом оба супруга должны быть дееспособны.
Договор составляется на основе того, о чем договорились супруги между собой, и заверяется нотариусом. Документ, не заверенный нотариусом, является недействительным.
В брачном договоре должны прописываться вопросы денежные и имущественные, без вопросов о воспитании детей и личных взаимоотношениях. Брачный контракт можно заключить на конкретный срок, а после его истечения продлить или пересоставить по-новому.
Брачный договор отличается от договора по разделу имущества, последний документ подводит итог совместному владению имуществом супругов, которое есть у них на момент его подписания. А в брачном договоре прописывается лишь возможный раздел имущества, которого еще, может, и нет у супругов, учитывающий определенные обстоятельства.
Расторжение брачного договора и/или признание его недействительным
Достигнутые договоренности между супругами можно отменить 2 способами:
- по взаимному согласию обеих лиц – имущество будет поделено по закону;
- по желанию одного из супругов.
Муж или жена может расторгнуть контракт, если вторая сторона не выполняет свои обязанности по соглашению. Тогда инициатору расторжения необходимо проинформировать банк о том, что договор аннулируется. Банк вправе изменить условия погашения ипотеки или потребовать ее досрочной выплаты. Требование о досрочном погашении выдвигается при выявлении серьезных финансовых рисков для кредитора.
Для признания договора недействительным необходимо доказать наличие следующих обстоятельств:
- договор не заверен у сотрудника нотариального агентства;
- документ заключен недееспособным лицом;
- договор был оформлен для прикрытия другой сделки;
- при заключении контракта супруги не намеревались создать правовые последствия, к которым ведет данный документ.
Оспорить договор можно при таких обстоятельствах:
- кто-либо из супругов ограничен в дееспособности;
- супруг при заключении договора был не в состоянии понять, к каким юридическим последствиям приведет эта сделка;
- супруг заключил договор из-за неблагоприятных обстоятельств, угроз, насилия, обмана;
- условия договора ставят кого-либо из супругов в крайне неблагоприятное положение.
Какие риски может закрыть брачный договор?
Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.
Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.
Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.
К сведению
На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.
Раздел имущества.
В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.
Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.
Муж/жена против кредита.
Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.
Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.
Оформляет кредит один, а платит другой.
Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.
Всегда ли нужен БД при ипотечном кредитовании
Перед тем как составить брачный договор на ипотечную квартиру, стоит разобраться, всегда ли требуется эта процедура. Чаще всего крупные банки выдвигают требование, чтобы супруги перед взятием ипотеки составили брачный договор. Прежде всего так делают крупные финансовые организации. Одна из главных задач подобной процедуры — защита интересов кредитора, так как при разводе супруги могут перестать платить по ипотеке, делить между собой долговые обязательства или вовсе стать неплатёжеспособными.
Брачное соглашение же распределяет права на совместное имущество между супругами, а также на долговые обязательства. При оформлении ипотеки муж и жена должны предоставить оригинал составленного соглашения. Если условия БД не подходят банку, он может попросить внести изменения в брачный договор при ипотеке. Эти действия являются полностью законными. Если документ был составлен уже после взятия квартиры, то банк может через суд аннулировать действие договора, если его условия будут неподобающими для сотрудничества.