Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
О чем говорят сами дольщики
В общественной организации Обманутых дольщиков России считают прогнозы решения проблемы обманутых дольщиков за три года «очень оптимистичными». «Сейчас в едином реестре проблемных объектов зарегистрировано свыше 2,8 тыс. проблемных дома. Согласно нашему опросу, почти каждый десятый (8,6%) респондент заявил, что его дом не зарегистрирован в Едином реестре проблемных объектов. Местные власти всячески скрывают проблемы, не публикуют их в едином реестре. Поэтому в реальности число проблемных домов и обманутых дольщиков больше. Объективно на решение проблемы может уйти до пяти лет», — рассказала координатор движения Обманутых дольщиков России, учредитель межрегиональной общественной организации «Жилье» (дольщик проблемного ЖК «Шишкин лес», который строится с 2011 года) Мила Рябова.
По ее словам, сейчас есть много открытых вопросов (рефинансирование ипотеки, выплата компенсаций, достраивание объектов), связанных с обманутыми дольщиками. При этом по судьбе многих проблемных объектов решение еще не принято, многие такие дома месяцами ждут принятия решения Наблюдательным советом Фонда дольщиков, говорит Мила Рябова. По ее словам, большое количество дольщиков в 2019–2020 годах получили компенсации, но за последний год цены на жилье сильно выросли и сегодня выплаты не соответствуют рыночной стоимости, хотя это закреплено законодательно.
В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:
- При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
- Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
- Деньги участников долевого строительства хранятся на специальных банковских счетах эскроу, доступ к которым появляется у застройщика только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
- Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
- Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
- Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Эскроу-счета – что это?
С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.
Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.
Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!
В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?
Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.
Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.
Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.
С 01.07.2018 по 30.06.2019, в переходный период, осуществляются сделки по продаже недвижимости как по договору долевого участия, так и с применением новой системы счетов эскроу.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Зная эти процедуры вы сводите риск потери денежных средств, вложенных вами в долевое строительство, к минимуму:
В договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны положения о том, что застройщик (одна сторона) обязан в сроки прописанные в договоре сам либо привлекая других лиц построить дом либо другой объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию этого объекта долевого строительства передать его участнику долевого строительства. А участник же долевого строительства, в свою очередь, обязан уплатить сумму, прописанную в дороворе и произвести прием объекта долевого строительства. При учловии наличия разрешение, которое позволяет ввести объект в эксплуатацию.
Оградой между участниками долевого строительства и «не чистыми на руку»» застройщиками послужил Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон сделал требования к застройщику более жесткими, вледствие чего большинство застройщиков негативно отнеслись к данному закону. На сегодняшний день этот закон — это основной нормативный документ, который регулирует отношения между участниками в области долевого строительства.
Как происходит оформление сделки?
После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:
- подписать ДДУ с застройщиком;
- зарегистрировать соглашение в Росреестре;
- подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
- внести деньги на счет.
После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Договор инвестирования: что это?
Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.
Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).
Несмотря на то что ФЗ №214 не предусматривает оформления такой документации в современных реалиях, благодаря существующим в Законодательстве лазейкам некоторые девелоперы все же умудряются предложить своим клиентам такой договор. Интересно, что инвестором по этой схеме могут выступать не конечные получатели недвижимости, а третьи лица. Так, к примеру, принять участие в строительстве и вложениях могут родители, а в качестве будущих собственников будут выступать дети. Есть и такой момент, что по одному объекту недвижимости могут привлекаться несколько инвесторов, а расплатиться за участие в стройке можно не только денежными средствами, но и другими активами – например, другим имуществом или имущественными правами.
Договор начинает действие сразу после подписания, он не подлежит обязательной регистрации. Когда объект построен, инвестор может стать собственником как отдельного объекта, так и доли – такие моменты изначально прописываются в договоре.
Переуступка прав по договору инвестирования
Закон запрещает переуступку прав собственности по договору инвестирования, однако на практике такие случаи – не редкость. Довольно часто застройщик привлекает в качестве соинвестора или подрядчика юридическое лицо, с которым расплачивается некоторым объемом квартир по договору инвестирования. Те, в свою очередь, когда сдача дома близится, начинают реализовывать имеющиеся квартиры – делают они это, естественно, по договору уступки. Однако, в связи с отсутствием законной возможности, договоры эти не регистрируются. После ввода объекта в эксплуатацию физические лица, оформившие на себя такие договора уступок, без проблем регистрируют жилье на себя.
Что очевидно, приобретая жилье по такой схеме, они серьезно рискуют – в случае, если объект не будет достроен, они с большим трудом смогут доказать свои права на объект и потребовать в судебном порядке возмещения. Более того, если достраивать объект возьмется сторонний застройщик, он может лишить их права на приобретенную недвижимость.
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Договор долевого строительства — юридический документ, и он не может быть расторгнут в одностороннем порядке без весомых на то причин. Обязательно нужно указывать основания для этого действия.
Согласно практике, в 90% случаев подобные договоры расторгаются в случае невыполнения условий долевого участия.
Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе инвестора, (дольщика, покупателя) и компании застройщика. Бывают случаи, когда договор расторгается по согласию дольщика и строительной компании.
Дольщик может подать заявление о расторжение договора по таким причинам:
- Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта дольщику. Если просрочка составляет более двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
- Состояние квадратных метров для жилья может не соответствовать общепринятым нормам строительства. Например, скошенные проемы, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недочеты устраняемы, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для разрыва договора.
- Несоблюдение пунктов в договоре. Например, несоответствие размеров комнат по площади. Это проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если поступает официальный отказ, то дольщик имеет права на расторжение соглашения.
- Гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. В течение этого срока строители должны устранять неполадки, если это не происходит, то имеет место быть расторжение договора дольщиком.
Договор расторгается и по инициативе застройщика – строительной компании. Это предусмотрено законодательно.
Вот причины для расторжения:
- Если просрочка по платежам превышает более 3 месяцев;
- Регулярное нарушение сроков по платежам.
Порядок отмены или расторжения ДДУ
Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.
Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:
- По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
- Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
- Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.
Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.
Долевое строительство – что это такое?
В условиях рыночной экономики в строительной отрасли наряду с государственным инвестированием существуют различные механизмы вовлечения средств физических лиц. В приоритете при возведении жилых комплексов застройщиками используется долевое финансирование – привлечение заёмных средств населения, на которые возводится жилой комплекс и предоставляется право приобретения конкретно выбранной квартиры. Застройщик имеет право на привлечение инвестиций только после оформления земельного участка в соответствующих организациях и получения разрешения на строительство. Согласно ДДУ застройщик обязан к конкретной оговоренной дате сдать построенный дом, а дольщики – оплачивают установленную по договору сумму и принимают объект. Застройщиком выступает юридическое лицо, оформившее участок для строительства в собственность или долгосрочную аренду. Дольщик – вкладывает собственные средства для дальнейшей покупки выбранной квартиры, которая затем переходит ему в собственность.