Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
Девелоперы возьмут паузу
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Анализ рынка г. Краснодар
- Численность населения, объем ввода жилой площади, а также средние заработные платы на протяжении 2018 – 2022 года растут в Краснодарском крае и г. Краснодар. Наиболее крупные представители бизнеса в регионе относятся к секторам экономики: энергетический, ретейл, логистика, сельскохозяйственный.
- Совокупный объем фонда торговой недвижимости является достаточным для текущей численности населения г. Краснодар –910 м2 на 1 000 человек, а учитывая отток арендаторов в связи с прекращением деятельности на территории России, уровень вакансии в сегменте торговой недвижимости может временно вырасти.
- Объем предложений аренды в анализируемых сегментах составил: офисная недвижимость – 728, торговая – 518, складская – 178, предложений, относящихся к прочим сегментам – 605.
- Средний уровень запрашиваемых арендных ставок для офисной недвижимости – 796 рублей м2, торговой недвижимости – 1 200 рублей м2, складской недвижимости 287 рублей м2.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.
К кому обращаться в условиях неопределенности?
Компания Area Rent может стать вашим экспертом по недвижимости даже в самые нестабильные времена. Мы предлагаем аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.
Вы можете рассчитывать на грамотную консультацию и помощь в выборе помещения, где будут созданы все условия для ведения вашей деятельности. Мы предоставляем юридический адрес, клининг офиса, платную охраняемую парковку и т.д.
Не важно, что вы ищете – офис от собственника с юридическим адресом или помещение под интернет-магазин, салон красоты или кафе. Мы поможем сделать правильный выбор и гарантируем стабильное и надежное сотрудничество.
Возможные сценарии поведения рынка
В течение трех последних месяцев многие иностранные компании заявили о своем уходе из России. Однако, как заметили в Knight Frank, не всё, о чем пишут СМИ, действительно реализуется. Часто зарубежный бизнес останавливает производство или продажи, но сохраняет офисы и структуры управления.
Если посчитать все офисные площади, которые сейчас занимают компании, заявившие об уходе из России, наберется 500–600 тыс. кв. м.
Мария Зимина предсказывает два сценария:
1. Половина компаний действительно уйдет и освободит свои офисные площади.
2. Уйдут все иностранные фирмы, заявившие о завершении работы в России. Свои офисы они продадут.
Если мы допустим, что строительство офисов останется на нынешнем уровне и будет сдана только половина возводимых сейчас помещений, то в классе А при первом сценарии рынок достигнет вакансии 14–17%, а при втором — 21–22%.
Смягчить последствия «глобального исхода» может приобретение и объединение зарубежных предприятий местными компаниями. IT-сектор и госструктуры, которые перекупают уходящий бизнес, будут поддерживать спрос на рынке.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Однако, стоит отметить, что банки сейчас тщательно выбирают клиентов, поэтому перед обращением за ипотекой имеет смысл погасить прочие кредиты и выбрать квартиру, максимизируя первоначальный взнос. Достаточной большинством банком считается сумма, превышающая 20% стоимости жилья.
Цена московского первичного жилья продолжит расти в 2021 году. Правда, в сравнении с 2020 годом этот процесс замедлится. Эксперты компании «Метриум» полагают, что квартиры в новостройках подорожают до 8–10% в зависимости от класса проекта. Что касается кредитов на покупку первичного жилья столицы, то ставка ипотеки может остаться на текущем уровне или немного увеличиться. Реализация первого сценария потребует продления госпрограммы льготной ипотеки. Второй вариант претворится в жизнь в том случае, если субсидирование ипотечных кредитов прекратится, но монетарная политика Центрального банка останется мягкой (или незначительно ужесточится).
Запуск весной 2020 года программы льготной ипотеки помог строительной отрасли избежать стагнации из-за связанных с пандемией ограничений. Простимулированный доступными жилищными кредитами ажиотажный спрос привел к резкому сокращению предложения и, как следствие, стремительному росту цен. Чтобы восполнить нехватку ликвидных квартир, необходимо поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Этому может поспособствовать решение правительства продолжить субсидировать жилищные займы.
Впрочем, если программа будет свернута, но на фоне мягкой монетарной политики Центробанка ипотека подорожает несильно, жилищное строительство также останется в выигрыше. Кроме того, строительная отрасль нуждается в избавлении от бюрократических барьеров. Упрощение процедуры получения разрешительной документации серьезно облегчило бы застройщикам жизнь и быстрее бы нивелировало сложившийся дефицит предложения на рынке.
Интерес к услугам полного цикла
Еще один тренд рынка офисной недвижимости сформирован желанием арендатора получать комплекс услуг от одной компании. Тенденция пришла к нам из Европы, где в момент, когда заказчик обращается к компании-консультанту, решаются все вопросы по подбору помещения. Услуги многопрофильного консультанта позволяют:
- Подобрать варианты согласно запросу клиента;
- Сравнить и проанализировать техническое состояние объектов;
- Сделать тест-фиты планировок для офисов, наиболее подходящих арендатору;
- Рассчитать бюджет и параллельно согласовать условия с собственником.
В IPG обращаются за комплексным управлением финансами, сроками и качеством – это то, что ценит клиент. Мы предлагаем профессиональный брокеридж, консалтинг, управление проектами строительства и комплектации офиса, отстаивая интересы клиентов. Таким образом, арендаторы освобождают себя от анализа непрофильных вопросов.
Зонирование и цифровизация офиса
Сегодня крупные компании начинают привыкать к офисам, организованным по принципу коворкинга. Пандемия выявила потребность в живом общении и возможности полностью переключиться с рабочих вопросов на отдых.
Этот запрос укрепил на рынке новый тренд: зонирование офиса. Внимание теперь уделяется не только рабочим пространствам, но и лаунж-зонам, кофе-поинтам и прочим локациям, где сотрудники могут комфортно отвлечься от рутины на неформальный нетворкинг.
Параллельно с развитием концепции начинают развиваться и технологии, обеспечивающие жизнедеятельность офиса. Хот-дески, шеринговые системы и системы онлайн-бронирования рабочих мест, – все ведет к рывку в вопросе цифровизации офисного пространства.
Вероятно, это закрепит тренд на пересмотр привязки к единому офису. Всё идёт к распределению штата по разным районам города. Реализовать это позволит активно развивающийся рынок коворкингов. Как показывает практика, коммуникация между офисами может осуществляться посредством видео-общения.
Эта торговля сломалась, несите новую
Рынок торговой недвижимости, переживший коронвирусный локдаун, давно находится в поиске новых форматов. Возможные тренды нынешнего кризиса специально для «Новых Известий» перечислила Евгения Хакбердиева.
«Среди трендов рынка на сегодняшний день можно выделить, например, смещение предложения в сторону малоформатных торговых центров. В условиях конкуренции с интернет-магазинами офлайн-торговле необходимо дать потребителю что-то новое, чего не будет в сети, и малоформатные торговые центры с современными общественными пространствами для повседневного досуга отвечают на запрос современного покупателя», — считает Евгения Хакбердиева.
К новинкам сезона эксперт отнесла рисейл. «Ресейл который мы сейчас наблюдаем, — это новая тенденция на рынке, причем продаются не только б/у товары, но и новые. Сегодня на рынке существует множество онлайн-площадок для перепродажи вещей, к активно развивающимся относят OSKELLY, Second Friend Store, The Cultt, LOTS, SPIN4SPIN, некоторые из них имеют свои офлайн-магазины в формате шоу-румов», — объяснила собеседница «Новых Известий».
Появляются также dark stores, dark kitchen, self storage, но это сложные форматы — для объектов ангарного типа, которые расположены за пределами ТТК.
«Форматы коворкингов и beauty-коворкингов – это более перспективная история, но у них более жесткие требования по площадкам (конструкция, помещение), поэтому большинство торговых центров для коворкингов не подходят», — считает Евгения Хакбердиева.
Директор УК «RED» Андрей Брауде считает, что до конца года, если политическая ситуация не изменится, главной тенденцией рынка станет «ожидание». «Сейчас основы и данных для принятия решения нет ни у кого. Неопределенность. Я думаю, что до конца года будет некоторое ожидание. Если что-то поменяется в лучшую сторону, то со следующего года начнется восстановление. А пока … ждем», — резюмировал Брауде.
Оценка эффективности (доходности) вложений
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.
Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.
Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.
А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.