Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция, как избежать штрафа или сноса бани на дачном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы избежать различных штрафов и взысканий со стороны органов надзора, рекомендуют соблюдать нормативы относительно размещения банного помещения во дворе собственного участка. В данной ситуации соблюдаются следующие предписания законодательства.
Пожарная безопасность и ее основные нормы
Нормы пожарной безопасности должны соблюдаться неукоснительно. Ведь любые нарушения могут привести к пожароопасной ситуации, вследствие чего пострадает не только сам объект, но и близлежащие строения.
Самое главное – безопасность печи. По умолчанию она является наиболее ответственной частью строения. Стенки должны нагреваться до температурного режима 120 градусов, не больше.
Все стены необходимо защитить. Это можно сделать такими методами:
- Штукатурка посредством цементного раствора по сетке из металла.
- Поверх умеренно огнеупорных поверхностей укладывают оцинкованные листы.
- Вся деревянные стены закрывается асбокартоном.
Перед топкой на полу необходимо прикрепить жестяной лист, размер которого не меньше 50 на 70 см.
Верховный суд РФ призвал реже прибегать к радикальным мерам при разборе споров между соседями по земельным участкам: незначительное нарушение норм и правил постройки не может быть единственным обоснованием для ее сноса. Ликвидация объекта недвижимости является крайней мерой, отмечает высшая инстанция и указывает, что для принятия такого решения истец обязан доказать, что постройка существенно ограничивает его права пользоваться собственными владениями.
Суть спора
Житель Башкирии просил суд обязать соседа по даче снести двухэтажную кирпичную баню площадью около 60 квадратных метров.
Постройка, по мнению заявителя, была возведена без необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и без обязательного отступления на 1 метр от межи участков.
В результате после дождя вода с крыши бани льётся на участок заявителя, что может привести к разрушению почвы и грунта. Также слишком близкое расположение бани в случае возникновения пожара может угрожать его жизни и здоровью, пожаловался истец.
Он просил суд признать баню соседа самовольной постройкой и обязать ее снести.
Уфимский районный суд Башкирии в удовлетворении иска отказал. Он посчитал недоказанным нарушение прав истца действиями соседа, указав, что спорное строение было возведено ответчиком в пределах границ принадлежащего ему земельного участка. Также суд отметил, что в силу подпункта 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса на возведение бани получение разрешения не требуется, в связи с чем оснований для признания ее самовольной постройкой не имеется.
Но Верховный суд республики это решение отменил и решил отправить баню под снос. Он сослался на выводы строительной экспертизы, которая сочла, что расположение бани не соответствует противопожарным нормам в части допустимого минимального расстояния от бани до беседки: при разрешённых 10 метрах, постройка стоит в 9,7 метрах. Градостроительные требования также оказались нарушены: вместо необходимого отступа на метр от границы участка баню возвели всего в 27 сантиметрах.
Что предпринять, если соседская баня построена слишком близко к забору между участками
Соблюдение нормативов призвано обеспечить соответствующий уровень безопасности при эксплуатации бани, а значит — лучшее качество отдыха и максимальную пользу от водных процедур. Однако нередко земельные участки имеют небольшие размеры, поэтому соблюдать в точности все нормы весьма сложно. Самый лучший выход — искать компромисс с соседями. Но если же нормы добрососедства нарушены, тогда следует:
- попытаться разрешить конфликт на уровне местных властей;
- а при отсутствии результате обращаться в суд, наняв для защиты своих интересов опытного в земельном законодательстве юриста.
Нарушение правил установки бани грозит, прежде всего, административным штрафом:
— несоблюдение санитарных правил — от 100 до 500 рублей (ч.1 ст. 6.3 КоАП РФ),
— порча земли — от 3 000 до 5 000 рублей (ч. 2 ст. 8.6 КоАП РФ),
— нарушение требований пожарной безопасности — от 2 000 до 3 000 рублей (ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ).
Кроме того, соседи могут в судебном порядке добиться реконструкции или даже сноса «неправильной бани», если докажут, что она не соответствует строительным нормативам и создает им препятствия для пользования своим участком (например, затопляет их территорию).
Конечно, снос является крайней мерой и применяется лишь в тех случаях, когда нарушение действительно серьезное, а иных возможностей, чтобы его устранить, нет.
Но тем не менее, не стоит пренебрегать правилами — тогда баня будет приносить вам только радость.
Требования к участку под застройку
Возведение бани возможно на участках различных типов. Место расположения– города, деревни, села. Разрешено строительство на площадях, предназначенных для личных садово-огородных работ. Согласно ФЗ №217 капитальные сооружения разрешается обустраивать на садовых землях. На огородных же допустимы исключительно временные и хозяйственные постройки.
Какие требования выдвигают нормы строительства к земельному участку, где будет установлена баня?
- возвышенность, это упростит организацию стоков, использованная вода будет уходить самотеком;
- уклон в любом направлении, кроме северного;
- грунт – плотный, без набухания и смещений.
Если на участке есть водоем, место выбирается так, чтобы постройку весной не затопило.
Снести нельзя признать право собственности
Согласно санитарно-эпидемиологическим нормам, стоки, прежде чем покинуть пределы дачного участка, должны пройти предварительную очистку. Поэтому для отведения воды из бани необходимо организовать траншею с песком и гравием, которая располагается от соседних участков на расстоянии свыше 1 метра.
Нарушение санитарно-эпидемиологических норм обернется штрафом в размере 500-1000 рублей, пожарной безопасности — 2000-3000 рублей. В случае если владелец участка неправильно отвел сточные воды и тем самым испортил плодородный слой почвы, ему придется заплатить 3000-5000 рублей.
Когда баня располагается слишком близко к соседним участкам, владельцы последних могут обязать через суд владельца перенести постройку. Кроме того, если не соблюсти государственные нормы, здание нельзя будет официально оформить в собственность.
Помогите нам стать лучше, оцените подачу материала и труд автора
В России на сегодняшний день законодательство затрагивает одновременно несколько отраслей права, отвечая на вопрос, нужно ли регистрировать баню. Важно учесть требования жилищного, гражданского, налогового, земельного законодательства, актуального в 2019 году. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, недвижимое имущество требует обязательной государственной регистрации. Но при этом также стоит учесть, что баня может рассматриваться как:
Временная постройка. В этом случае регистрация не требуется.
Недвижимое имущество. Регистрация обязательна.
Сложность в том, что определить, какими признаками обладает баня, тяжело. Согласно ст. 130 ГК РФ, существует 2 основных признака недвижимого имущества:
- Неразрывно связано с землей.
- Не может быть отделено от почвы без причинения большого ущерба.
Иными словами, если постройка не является временной, у нее есть фундамент, подведены коммуникации, есть прочные опорные конструкции, регистрация обязательна. В большинстве случаев баню на участке нужно регистрировать.
С 1 марта 2019 года в силу вступили новые правила регистрации собственности, закрепленные в законе № 340-ФЗ. Узаконить капитальную постройку можно только после согласования строительства (планируемого или завершенного) в органах местной администрации. Если строительные работы не были завершены до 1 марта 2019 года, уведомлять местные власти следует в обязательном порядке.
Разрешительную документацию придется получить, если баня совмещается с коттеджем или иным жилым строением. Если на участке планируется построить коммерческую баню, ее регистрация также является обязательной.
Запланировать строительство бани можно на следующих типах участков:
- Земли в городах разной величины, селах, деревнях, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.
- Наделы, находящиеся в частной собственности, на которых имеется подсобное хозяйство, использующиеся для личных сельскохозяйственных работ.
- С 1 января 2019 года дачные земли упраздняются. Поэтому, согласно закону № 217-ФЗ от 29.07.17 г., на садовых землях можно возводить капитальные строения, а на огородных – только хозяйственные и временные постройки.
Для будущей застройки готовится проект. После его рассмотрения принимается решение о необходимости регистрации. Только после получения соответствующей документации собственник сможет на законных основаниях совершать необходимые действия с недвижимым имуществом (продажа, дарение, передача в наследство и прочее).
Важные изменения в правилах сноса самовольных построек
Нормы пожарной безопасности должны соблюдаться неукоснительно. Ведь любые нарушения могут привести к пожароопасной ситуации, вследствие чего пострадает не только сам объект, но и близлежащие строения.
Самое главное – безопасность печи. По умолчанию она является наиболее ответственной частью строения. Стенки должны нагреваться до температурного режима 120 градусов, не больше.
Все стены необходимо защитить. Это можно сделать такими методами:
- Штукатурка посредством цементного раствора по сетке из металла.
- Поверх умеренно огнеупорных поверхностей укладывают оцинкованные листы.
- Вся деревянные стены закрывается асбокартоном.
Перед топкой на полу необходимо прикрепить жестяной лист, размер которого не меньше 50 на 70 см.
Баню нельзя располагать, где хочется. Возведение должно соответствовать требованиям и нормам СНиП. Нарушение нежелательно, поскольку оно влечет за собой серьезные последствия.
Общие нормы по расстоянию:
- От забора не менее трех метров. Если баня оснащена отдельным стоком, то это расстояние можно уменьшить на 50 см.
- Если вы планируете поставить баню ближе, то требуется обязательное согласие соседей в письменном виде.
- Минимально допустимое расстояние до забора составляет один метр, даже если соседи согласны, чтобы она стояла впритык.
Из бани стоки выводиться должны правильно. По нормативным актам они проходят очистку. Минимум – это траншея, которая засыпается песком и гравием. Расстояние от траншеи до соседнего надела – от метра и больше.
Какое недвижимое имущество является самостроем
Практически у всех, кто живет за кольцевой, на участке имеется хоть один самострой. С недавнего времени, введен закон, который обязывает документально регистрировать все постройки.
Согласно законодательным критериям, недвижимость определяется, как самострой, если:
1. участок не предназначен для строительства жилого дома;
2. вы не предоставили пакет документов в проверяющую контору;
3. вы нарушили нормы градостроительства и строительства.
Совет! Если к вам оперативники пришли резко и быстро, значит, вас сдала подружка-редиска, которая была в курсе всех ваших дел. Это только в сказке, овощ с красным лицом – лучший друг.
Регулирование спорных вопросов осуществляет статья 222 Гражданского кодекса РФ, в которой четко регламентированы правила осуществления строительной деятельности и регистрации недвижимого имущества.
Проведение юридических сделок
Ввиду отсутствия документов на недвижимость, с правовой точки зрения, вы не можете совершать никаких юридических сделок. К примеру, некоторые ошибочно считают, что при продаже зарегистрированной части жилого дома, владелец сможет убедить покупателя в том, что соответствие плана участка с фактом не обязательно.
Однако новоиспеченный собственник вправе в судебном решении, оспорить уже закрытую сделку, если обнаружится, что на участке есть самострой.
Важно! Право собственности абсолютного владельца имуществом, не распространяется на все незарегистрированные строения. Такую недвижимость, как единицу налогообложения, невозможно сдавать в аренду, продавать, дарить или завещать по наследству.
На что можно пожаловаться
Даже если возведенный объект находится на территории, которая принадлежит построившему его лицу (например, на приусадебном участке), стройка считается незаконной в случае отсутствия необходимой разрешительной документации. Обратиться с жалобой в уполномоченные ведомства также следует, если:
- возникли подозрения, что постройка была возведена с нарушением действующих правил и норм (по СНиПам и СаНПинам);
- нарушена устойчивость других находящихся на территории сооружений;
- объект размещен вплотную к другому дому или забору;
- были нарушены противопожарные нормы;
- возведение было осуществлено на меже;
- нарушены коммуникации таким образом, что возникла угроза затопления соседних территорий сточными водами;
- незаконная постройка затрудняет доступ к общим коммуникациям, которыми пользуются другие жильцы (из-за этого будет сложно устранить аварию) и т. д.
Жалоба на строительство без соблюдения дистанции
Владелец земельного участка вправе возводить любые объекты при условии наличия разрешительной документации. Но, в то же время, законом установлено минимально допустимое расстояние до забора для размещения тех или иных построек. Так, к примеру, если собственник хочет возвести жилой дом, то от границы со смежным земельным участком он должен отступить минимум 3 метра, для хозяйственных построек действует ограничение в 1 метр, а для сливных ям и компостных туалетов – не менее 8 метров. Любое отступление от установленных норм или строительство на меже – это повод обратиться в контролирующие органы.
Независимо от того, куда решит обратиться гражданин, при составлении жалобы он должен указать:
- точное название организации и данные должностного лица, которому адресуется документ;
- сведения о нарушителе (его адрес, персональные и контактные данные);
- информацию об объекте (гараж, хозпомещение и т. д.);
- действующие нормы, которые были нарушены при возведении незаконной постройки;
- требования, исходя из проблематики обращения (принять меры реагирования, провести проверку, демонтировать и т. д.).
К документу стоит приложить материалы (например, фотографии, видеосъемку), с помощью которых уполномоченный орган сможет оценить адекватность выдвинутых требований.
Регистрировать или не регистрировать?
В России на сегодняшний день законодательство затрагивает одновременно несколько отраслей права, отвечая на вопрос, нужно ли регистрировать баню. Важно учесть требования жилищного, гражданского, налогового, земельного законодательства, актуального в 2019 году. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, недвижимое имущество требует обязательной государственной регистрации. Но при этом также стоит учесть, что баня может рассматриваться как:
Временная постройка. В этом случае регистрация не требуется.
Недвижимое имущество. Регистрация обязательна.
Сложность в том, что определить, какими признаками обладает баня, тяжело. Согласно ст. 130 ГК РФ, существует 2 основных признака недвижимого имущества:
- Неразрывно связано с землей.
- Не может быть отделено от почвы без причинения большого ущерба.
Иными словами, если постройка не является временной, у нее есть фундамент, подведены коммуникации, есть прочные опорные конструкции, регистрация обязательна. В большинстве случаев баню на участке нужно регистрировать.
Независимо от расположения бани (в населенном пункте или СНТ), собственник должен выполнить ряд последовательных действий:
- Перед началом строительно-монтажных работ направить в местные органы самоуправления уведомление. В документе указывается план, особенности конструкции бани. Прилагаются выписки ЕГРН, технический план. Также важно доказать право собственности на землю (прилагаются соответствующие документы). В органы местного самоуправления можно обратиться лично, переслать документы заказным письмом или при помощи МФЦ.
- Уполномоченные лица проверяют соответствие (несоответствие) запланированного объекта градостроительным нормам. Также определяется возможность проведения строительных работ на указанном участке. Если в течение 7-10 дней органы местного самоуправления не дали ответа на обращение, представленный план расценивается как соответствующий установленным нормам. Его можно использовать для строительства бани в течение 10 лет.
- После завершения строительства не позже чем через месяц в органы местной администрации направляется второе письмо с уведомлением. К нему прилагается квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины. Это необходимо для проведения регистрации объекта недвижимости. Также прилагается первое уведомление, направленные вместе с ним документы.
- Проводится повторная проверка представленных документов. Местная администрация направляет в Росреестр информацию для регистрации права собственности на дом.
Если собственник участка желает ускорить процесс регистрации, можно направить соответствующие документы в Росреестр после завершения строительства самостоятельно.
Документы, регламентирующие правила постройки бань на участке
Как известно, как на жилом, так и на садовом участке расстояния между зданиями должны соответствовать требованиям, которые регулируются следующими документами:
- СНиП 30-02-97 , в котором указана полная информация по основным правилам планировки и застройки садовых и приусадебных участков. Это основной документ, который необходимо изучить каждому застройщику самым тщательным образом.
- СП 11-106-97 – этот нормативный акт поможет вам создать проект застройки участка, который будет соответствовать всем основным нормам, что избавит от переделок и доработок в дальнейшем. Кроме того, изучив данный акт вы будете знать все тонкости процедуры согласования и утверждения – куда обратиться, что предоставить и как ускорить процесс.
Давайте рассмотрим основные требования подробнее.
На каких участках можно строить частную баню
Каждый земельный участок имеет целевое назначение, в соответствии с которым его разрешено использовать. Построить баню на землях, например, водного фонда нельзя. Она может быть возведена лишь:
- на землях для индивидуального жилищного строительства, предназначенных для застройки и находящихся в населенных пунктах; , используемых в личных сельскохозяйственных целях, с правом возведения на них зданий и строений;
- на дачных земельных участках. Этот вид участка сохранялся только до 1 января 2019-го года. Затем вступает в силу ФЗ от 29.07.17 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Согласно этому закону, дачные участки упразднятся, а бани будут признаваться хозяйственными постройками, которые можно возводить на садовых и огородных земельных участках, если ссоружение не капитальное.
Как зарегистрировать баню
Бани в виде капитального строения требуют обязательной государственной регистрации. Только в этом случае владелец земли обретет полное право собственности и на постройку.
В связи с изменением законодательства регистрируются и те объекты, для которых наличие разрешения на строительство не является обязательным.
Решение вопроса о том, как зарегистрировать баню на земельном участке в 2022 году, зависит от момента ее постройки. Если вы только собираетесь возводить хозяйственное строение, то после получения разрешения на строительство следует собрать пакет документов и для регистрации бани в Росреестре.
В том случае, когда баня была построена самовольно (без разрешения местной администрации) или не требовала его наличия, собственник может зарегистрировать сооружение в порядке, предусмотренном «дачной амнистией».
Для регистрации бани теперь требуется технический план, заказанный у кадастрового инженера. Росреестр разместил у себя на сайте список аккредитованных специалистов.
Зарегистрировать банное помещение, построенное в законном порядке, а также по дачной амнистии, можно следующими способами:
- лично в офисе Росреестра или МФЦ;
- почтой, написав письмо в офис Росреестра;
- онлайн через Госуслуги и сайт Росреестра.
Порядок обжалования отказа в регистрации бани
В случае получения необоснованного отказа при одновременной постановке на государственный кадастровый учёт и регистрации бани, обращаемся в досудебном порядке с жалобой в апелляционную комиссию Росреестра. Предоставляем информацию о собственнике, формулируем требования, а также прикладываем документы, подтверждающие правомерность регистрации (правоустанавливающие акты, технический и межевой планы). Решение об отказе или удовлетворении требований заявителя принимается в течение месяца. При отрицательном ответе формируем исковое заявление в суд и собираем сведения для доказательной базы.
Наши кадастровые инженеры и юристы по земельным вопросам помогут исправить нарушения перед оформлением бани, при необходимости изменят ВРИ или оформят прирезку. Подготовят перечень документов и справок, при отрицательном решении в регистрации представляют интересы владельца в апелляционной комиссии или в суде. Получить первичную бесплатную консультацию можно на нашем сайте.