Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Подлежит ли продаже доля в унаследованной квартире
В ситуациях когда собственнику досталась лишь часть квартиры, где не планируется проживать, возникает вопрос о возможности продажи своей доли. Безусловно, новый собственник доли может провести сделку купли–продажи и получить за это желаемую денежную сумму.
Однако продавцу следует знать, что сначала предложение о покупке делается правообладателям остальных долей. Оформлять его необходимо в письменном виде с указанием стоимости сделки. На рассмотрение предложения дается 30 дней, и, если оно не будет принято, недвижимость можно продать постороннему гражданину. Если в наследство объект получил гражданин в возрасте до 18 лет, решение от его имени принимает законный представитель.
Важно получить от совладельца квартиры письменное отречение от доли, иначе он может оспорить договор купли-продажи.
При этом нужно знать, может ли один из наследников продать свою долю без согласия других. Да, при условии зафиксированного отказа или при отсутствии ответа на предложение.
Как исчисляется срок владения
- Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
- Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже имелась своя долевая собственность. Для всех долей начальной датой владения считается самая ранняя дата приобретения доли в этой собственности.
Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
- Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
-
Какой месяц считать, какой нет:
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.
Что такое часть наследства?
Это часть имущества, выделяемая из общего наследственного объема в случае наличия нескольких претендентов на наследство. Доли могут быть выделены:
- По завещанию. Если наследодатель, будучи полностью дееспособным, оставил нотариально заверенное волеизъявление, распределяющее имущество между наследниками.
Квартира как объект недвижимого имущества тоже может быть поделена между несколькими лицами.
- По закону. Применяется при отсутствии завещания, а также в случае, если завещание ущемляет права граждан, которых законодательство наделяет обязательными долями в наследстве.
К ним отнесены:
- несовершеннолетние дети наследодателя, как родные, так и усыновленные;
- нетрудоспособные совершеннолетние дети, а также супруг(а) и родители(усыновители). Нетрудоспособность определяется инвалидностью или достижением пенсионного возраста;
- нетрудоспособные иждивенцы – лица, находившиеся на попечении покойного и проживающие вместе с ним свыше одного года.
Обязательная доля не может составлять менее половины того объема, что полагался претенденту в отсутствие завещания.
Как определяется доля в квартире?
Размер наследуемой части в квартире зависит от количества наследников. Определение размера наследства предусматривает ряд важных нюансов:
- если умерший гражданин имел во владении только часть квартиры, то эта часть и передается наследникам;
- если собственниками квартиры являются наследодатель и первоочередной наследник, то по закону он станет приемником второй доли.
Оформление унаследуемой части выполняется у нотариуса. Предоставить в таком случае нужно будет:
- документ, подтверждающий смерть владельца материальных ценностей;
- бумаги, подтверждающие право на наследство;
- справки (выписки), подтверждающие, что недвижимость не имеет долгов и обременений;
- тех план квартиры.
По окончании процедуры нотариус выдает свидетельство о наследовании и регистрирует его.
Продажа долевой недвижимости
Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.
- Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
- Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
- Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.
Возможно ли дарение без согласия других собственников?
Дарение является безвозмездной сделкой, при которой без каких-либо компенсаций часть имущества переходит в дар другому человеку.
Владелец передает все свои права на имущество, не получая за этого ничего. И здесь кроется основное отличие дарственных от сделок по купле-продажи.
Собственник волен как угодно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, и не имеет необходимости отчитываться перед совладельцами жилья, либо каким-то образом соблюдать их права.
При сделках купли-продажи совладельцы жилья обладают данным им законом правом на приоритетную покупку. Если часть собираются продать, то согласие на продажу от всех содольщиков обязательно. А вот при передачи части в дар можно без этого согласия обойтись.
Часто при отсутствии согласия содольщиков сделка по дарению маскирует сделку купли-продажи, так как последняя не требует одобрения других лиц.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Как определяется доля в квартире?
Размер наследуемой части в квартире зависит от количества наследников. Определение размера наследства предусматривает ряд важных нюансов:
- если умерший гражданин имел во владении только часть квартиры, то эта часть и передается наследникам;
- если собственниками квартиры являются наследодатель и первоочередной наследник, то по закону он станет приемником второй доли.
Оформление унаследуемой части выполняется у нотариуса. Предоставить в таком случае нужно будет:
- документ, подтверждающий смерть владельца материальных ценностей;
- бумаги, подтверждающие право на наследство;
- справки (выписки), подтверждающие, что недвижимость не имеет долгов и обременений;
- тех план квартиры.
По окончании процедуры нотариус выдает свидетельство о наследовании и регистрирует его.
Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:
- наименование суда и его адрес;
- данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- стоимость иска и размер госпошлины;
- описание причин обращения в суд;
- номер и адрес жилого помещения;
- указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
- описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
- подтверждение мотивов иска;
- наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
- просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
- список прилагаемых документов;
- дата составления иска и подпись.
Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.
Доля в наследстве: что это такое и как ее выделить
Когда возможна продажа доли в наследстве, если получателей имущества покойного несколько человек? Перед тем как принять решение о реализации наследственной собственности необходимо оформить вступление и получить право владения определенной долей имущества.
Свидетельство о праве на наследство, выданное в нотариальной конторе, определяет право претендента на владение определенным количеством имущества наследодателя. Для возможности реализации своей доли необходимо произвести раздел полученной собственности.
Государственные органы не принимают участие в разделении наследства. Сделать это необходимо самим наследникам одним из двух способов:
- Принять соглашение о порядке выделения долей.
- Обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе долей.
По закону несколько наследников должны самостоятельно решить вопрос о том, как распределить имущество, если наследодатель не сделал этого сам по завещанию. Разделить вклад или личные вещи умершего несложно, но вот основные трудности могут возникнуть при распределении имущества, в котором не могут быть выделены физические доли.
Например, на квартиру вступили в наследство трое преемников. Как им поделить имущество? Первый вариант – мировое соглашение о выделении долей. Для этого близкие умершего, которые получили свидетельства, должны составить у нотариуса письменное соглашение о способе раздела наследства:
- Поделить квартиру на доли и использовать ее совместно.
- Выставить квартиру на продажу и разделить полученную сумму на всех преемников.
- Передать все доли одному кандидату, который их выкупит по договорной цене.
Мирное решение – самый простой способ раздела имущества. При этом продажа доли наследства необязательна, поскольку преемники сами примут решение об использовании полученной собственности.
Если же принять мировое решение между наследниками не удается, то можно инициировать подачу иска в суд. Однако решение суда может быть только одним: при наличии у кого-либо из претендентов преимущественного права государственный орган даст ему право выкупить все доли у других вступивших лиц.
Преимущественным правом могут воспользоваться наследники, которые имеют долевую собственность наравне с покойным либо проживали вместе с ним на одной территории. Но при рассмотрении дела суд учитывает и другие факторы: наличие собственного жилья и уровень дохода каждого получателя, его отношение к наследодателю и размер доли в наследстве.
Как платить налог, если квартира получена по долям. Одной долей в ней вы владеете больше трех лет, а другой — меньше? Вот об этом мы и поговорим.
Зачастую человек получает квартиру по долям. Причем эти доли поступают в его собственность в разное время. Простой пример. Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по ½ каждому). Затем один из супругов умирает. Соответственно, второй – получает в наследство ½ долю умершего и становится полноправным собственником всей квартиры целиком. Все бы ничего до тех пор, пока квартира не выставляется на продажу. Ведь возможна ситуация когда с момента получения в собственность первой доли прошло три года и больше, а второй – меньше трех лет. Отметим, что по налоговому законодательству доходы от продажи имущества (или долей в нем), которым человек владел три года и больше налогом не облагают, а доходы от продажи имущества находившегося в собственности менее трех лет должны облагаться налогом. Так как же в этой ситуации следует платить налог и нужно ли это делать вообще?
Сразу оговоримся. Ответа на этот вопрос в законодательстве попросту нет. Нет, в принципе. Соответственно, есть множество мнений. Как различных контролеров и чиновников, так и независимых специалистов. Причем мнения самые различные и не совпадающие друг с другом.
Продать свою долю в квартире
При решении этой задачи у собственника части квартиры возникает наибольшее количество вопросов. Здесь есть два варианта:
- Предложить другим собственникам продать общее имущество. В пользу этого варианта есть весомый аргумент: целые квартиры на рынке жилья намного более востребованы, чем отдельные комнаты или, тем более, небольшие доли. При согласии всех собственников квартира продастся быстрее и дороже, а затем каждый заберет свою часть от суммы сделки.
- Если другие собственники не хотят продавать свою часть квартиры, придется продавать только свою долю.
В этом случае нужно помнить, что преимущественное право покупки вашей доли имеют другие собственники. То есть, если вы решили продать свою часть квартиры, то в первую очередь вы должны предложить сделку другим владельцам жилья.
При это вы не можете предложить другим собственникам покупку, условно, за 50 000 долларов, а после отказа продать долю другим людям за 30 000. Условия покупки должны быть одинаковыми как для других собственников долей, так и для сторонних заинтересованных лиц. Как это проверяется? Все просто.
Если вы владелец доли в квартире и хотите ее продать, то обязаны отправить письменное извещение о своем намерении другим собственникам недвижимости. В документе нужно указать желаемую сумму за долю, сроки и порядок оплаты.
Если вы отправили извещение о продаже нескольким другим собственникам квартиры и получили согласие на сделку только от одного из них, то вам не нужно уведомлять отказавшихся от сделки об успешной продаже.
Письменное извещение о продаже части квартиры рекомендуется отправлять через нотариуса. Это позволит подтвердить факт вручения документа или отказ от его получения адресатом. Подобная услуга у специалиста стоит 2 базовых величины или 58 белорусских рублей.
После получения извещения собственниками мяч находится на другой стороне поля. Владелец иной доли может:
- Согласиться с условиями. Тогда оформляется договор купли-продажи. Если согласилось несколько человек, то продавец самостоятельно выбирает покупателя между ними.
- Отказаться от получения извещения. Тут поможет нотариус, который фиксирует отказ специальным актом.
- Отказаться от покупки. Этот факт также нужно оформить – для законности дальнейшей сделки купли-продажи все собственники должны поставить свои подписи под отказом от предложенной доли в присутствии нотариуса.
У всех, кто имеет первоочередное право на покупку доли в квартире, есть 1 месяц на принятие решения. Если через месяц никто не заинтересовался предложением, свою часть квартиры можно свободно предлагать на рынке недвижимости – по цене не ниже той, что была предложена другим собственникам. Если вы измените условия продажи для третьего лица и продадите свою часть дешевле, то другой владелец может обратиться в суд из-за нарушения преимущественного права покупки и признать проведенную сделку недействительной. Однако в таком случае собственник будет обязан купить у вас долю по заявленной в сделке цене. Предыдущим покупателям нужно будет вернуть деньги за долю.
На рынке недвижимости нередки скидки и торг между покупателем и продавцом. Помните, если собственник доли решил снизить стоимость сделки для третьего лица, он обязан по новой уведомить всех других собственников об изменениях и в течение месяца ждать их решения.
Продать свою долю или квартиру целиком
Весомый аргумент в пользу продажи всей квартиры – они более востребованы на рынке, чем комнаты и доли. Их проще продать и выручить сумму больше. После сделки каждый забирает свою часть суммы, соответствующую доле.
Если обстоятельства складываются так, что продать всю квартиру целиком невозможно, можно продать свою долю. В таком случае стоит помнить, что преимущественным правом покупки обладают сособственники объекта недвижимости. Если вы приняли решение продавать свою долю в квартире, то должны предложить совладельцам купить её. Это нужно сделать до того, как вы разместите объявление о продаже в интернете или начнете предлагать комнату всем желающим.
Недопустимо предлагать другим собственникам купить долю за 20 000$ в эквиваленте, а после отказа предлагать другим покупателям за 15 000$. При продаже условия должны быть одинаковыми для всех покупателей.