Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ по соглашению сторон возврат денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Причины расторжения ДДУ
Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:
- Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
- Низкое качество жилья.
- Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
- В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
- Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
- Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
- Ощутимая корректировка проектной документации.
- Смена предназначения общего имущества.
- Банкротство строительной компании.
- Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
- В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Не только дольщик может отказаться от договора, но и у застройщика могут быть обоснованные причины, чтобы расторгнуть договор ДДУ.
Согласно ч.ч. 4 и 5 статьи 5 ФЗ-214 застройщик может инициировать процедуру расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке более чем на два месяца оплаты цены по договору, если оплатить нужно всю сумму единовременно;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей, если оплата производится по определенному графику (под систематическим нарушением понимается – просрочка по платежу более трех раз в течение 12 месяцев или двухмесячная и более задержка внесения денежных средств).
Закон устанавливает следующую процедуру расторжения ДДУ застройщиком:
- направление застройщиком в адрес дольщика письма-предупреждения о необходимости заплатить по договору, а также о последствиях не исполнения данной обязанности;
- при условии отсутствия оплаты через 30 дней после направления застройщик может расторгнуть ДДУ, направив уведомление об отказе от исполнения договора дольщику заказным письмом с описью вложения. В этом случае датой расторжения ДДУ будет считаться дата направления уведомления;
- возврат дольщику уплаченных им по ДДУ денежных средств. Выплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора.
- если застройщик задержал возврат денег, то должен будет выплатить и проценты в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214.
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Мной бы заключен договор ДДУ со сроком окончания строительства 2 квартал 2016. Оплатил 100% наличными.
Срок был перенесен на 3 квартал 2016 (доп. соглашение пока не пришло, но придет).
Еще 2 неделе назад (до официального переноса сроков) подавал заявление на расторжение без указания причины – ответ от застройщика пока не пришел.
Возможно ли расторжение договора:
– со штрафными санкциями из-за переноса сроков
– возврат средство с уплатой процентов за пользование уплаченными мной денежными средствами?
P.S. Как я понял – после прихода письма с доп. соглашением о переносе срока – необходимо написать отказ от переноса срок и отправить заказным письмом с описью.
- договор долевого участия в строительстве, расторгнуть ДДУ, расторжение ДДУ, ДДУ, дольщики
- Поделиться
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке
Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:
- по инициативе участника долевого строительства;
- по инициативе застройщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Однако стоит учитывать, что с 2021 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.
Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:
- при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.
В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:
- в досудебном порядке;
- судебном порядке.
- Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
- Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
- Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
- В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
- Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
- Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.
Рассчитать неустойку в калькуляторе
У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.
Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):
- строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
- существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
- у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.
В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:
- возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
- взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
- погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
- компенсацию морального вреда;
- компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.
Причины расторжения ДДУ с ипотекой
Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.
Причин прекращения сотрудничества может быть несколько и с обеих сторон:
- Изменение стоимости на жилье или необоснованные поборы с дольщика;
- Договор долевого участия не зарегистрирован в государственных органах;
- Несоблюдение сроков завершения строительства или его приостановка;
- Двойная продажа жилья другому заемщику;
- Дольщик имеет острую необходимость в возврате внесенных раньше денежных средств;
- Невозможность полностью осуществить оплату за квартиру по причине изменившихся серьезных обстоятельств;
- Просрочка регулярной оплаты дольщиком;
- Изменения в планировке или размерах квартиры;
- В ДДУ внесено жилье, передавать которое в право собственности дольщику заемщик права не имел.
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке
Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:
- по инициативе участника долевого строительства;
- по инициативе застройщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.
Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:
- при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.
В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:
- в досудебном порядке;
- судебном порядке.
- Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
- Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
- Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
- В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
- Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
- Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.
Возможно ли расторжение ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства
В жизни возникают ситуации, когда уже после заключения и регистрации ДДУ, у дольщика изменяются какие-то жизненные обстоятельства или просто меняются планы, и он просто не хочет приобретать данную квартиру по ДДУ.
В этой связи многих интересует вопрос о том, можно ли расторгнуть договор долевого участия без причин, т.е. если застройщик не нарушает свои обязательства.
До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно и без виновного поведения застройщика.
Поскольку этот момент никак не был отрегулирован ФЗ-214, то действовали положения статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», позволяющие потребителю отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. И для этого не нужны были основания в виде нарушения застройщиком условий договора, задержки строительства и т.д.
С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказатьсяот исполнения ДДУ, если застройщик:
- Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства
- Полностью соответствует требованиям закона, предъявляемым к застройщику
Поскольку этот вопрос теперь отрегулирован ФЗ-214, возможность применения к спорным правоотношениям в данной части положений статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» исключена.
Итак, с 1 января 2017 г.расторжение ДДУ просто по желанию дольщика, без нарушений со стороны застройщика, невозможно.
Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон.
Застройщик просрочил сроки сдачи дома, а вы не знаете, как расторгнуть договор и взыскать с застройщика проценты за пользование денежными средствами?
Обратившись к услугам профессиональных юристов нашего Центра вы можете рассчитывать на разрешение спора с застройщиком в краткие сроки.
Наши юристы по ДДУ готовы оказать вам следующий спектр услуг:
- Предварительная оценка перспективности спора
- Выработка правовой позиции
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком
- Составление уведомлений, претензий застройщику, их вручение (отправка)
- Составление искового заявления иных процессуальных документов по спору с застройщиком
- Комплексная защита интересов дольщика в суде
- Обжалование судебных актов
- Взаимодействие со службой судебных приставов в целях контроля исполнения решения
Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики
Летом 2020 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой , представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию. В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.
Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ. В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%. После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.
Как должны сдаваться квартиры по ДДУ: разъяснения ВС
Для потенциальных жильцов можно предоставить несколько рекомендаций. Нужно досконально изучить договор с застройщиком и детальные характеристики приобретаемой квартиры.
После получения уведомления от застройщика о готовности жилого помещения, целесообразно не спешить с подписанием акта приема-передачи.
Предварительно стоить осмотреть будущее жилье. Идеально, чтобы при этом присутствовал специалист, разбирающийся в правилах строительства. Он сразу может отметить те недостатки, которые вступают вразрез с договором.
Если дефекты носят явный характер, то перед подписанием акта стоит обратиться к застройщику с претензией, направленной на устранение допущенного брака.
Законодательство говорит о том, что недостатки должны быть устранены в разумный срок. Правда, конкретные промежутки не обозначены.
Поэтому перед направлением претензии лучше всего проконсультироваться у юриста относительно примерного срока ликвидации возникших дефектов.
У стороны существует право расторгнуть договор в связи с выявленным браком в работе строителей. Необходимо предварительно направить соответствующее уведомление застройщику.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Расторжение ДДУ по соглашению участвующих в нём сторон
Если участники договорились о том, что возникшие между ними недопонимания и разногласия можно разрешить без обращения к посредникам или уполномоченным органам государства, и устранили в итоге все противоречия, то они должны составить и подписать соглашение, в котором фиксируется факт расторжения ДДУ.
Причиной для такого развития событий могут быть какие угодно обстоятельства и юридические факты как со стороны дольщика, так и со стороны застройщика. Это абсолютно не важно. Главное, чтобы участники решили, как им лучше всего полюбовно разойтись, максимально учитывая интересы каждого. Конечно, этот вариант очень удобен, потому что обладает следующими преимуществами:
- Оперативность по времени.
- Нет необходимости обращаться к третьим лицам или государству.
- Возможность избежать негативных санкций, которые возникают, если договор будет аннулироваться какой-либо из участвующих в нём сторон.
Вместе с тем, в случаях, когда соглашение о долевом участии прекращает своё действие по взаимному согласию, возможно появление подводных камней, наносящих урон дольщику. Какими именно бывают эти подводные камни?